Real Estate Investment Trust
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本日の東証リート指数は、昨日に引き続き前場強めで買われる展開となりましたが、後場にかけて下落で前日比-6.21。

全体としては、上昇銘柄8、下落銘柄43、変わらず2となりました。個別銘柄では、主要銘柄である日本ビルファンド投資法人(8951)+0.37%と指数よりも強し。POの発行価格が決まったGLP投資法人(3281)+5.22%。そのほかの物流系リートもプラスを確保している銘柄が散見。

東証リート指数 1747.16(前日比-6.21)
日経平均 20,033.52(前日比-189.11)
TOPIX 1,623.88(前日比-24.60)

8月17日 産業ファンド投資法人(3249)第16期決算
http://www.iif-reit.com/upd/ir_news/pdf/1508181800311405.pdf
8月18日 MCUBS MidCity投資法人(3249)第18期決算
http://www.midreit.jp/ir/mid_ppt_18th_j.pdf

なお、昨日発表された7月の 米・中古住宅販売件数は549.0。また、同日公開となった米連邦公開市場委員会(FOMC議事録が世界経済への懸念を示唆したということで、9月利上げを示唆しなかったとの見方から9月利上げを見送る構えを見せたわけではないなど、様々です。

長期金利終値、0.355%に低下(産経ニュース)
http://www.sankei.com/economy/news/150820/ecn1508200023-n1.html

 20日の国債市場は、長期金利の指標である新発10年債(339回債、表面利率0.4%)の終値利回りが前日比0.015%低い0.355%だった。
米国の早期利上げ観測がやや後退したのに加え、原油価格や東京株の下落を支援要因として国債が買われ、利回りは下がった。(2015.08.20 産経ニュース)

※日々のリート指数などはサイドバーのDay Reit(ツイッター)をご覧下さい。→

※週や月間ベースなど指標は、上段メニュー「主要指数&指標」をご覧ください。

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さて、本日はグローバルリートファンドに関する話題を取り上げたいと思います。グローバルといいましても、多くのグローバルリートファンドでは、市場規模に応じて投資割合を調整していますから、米国リートの組み入れ比率が多いので、実質米国専門リート似た動きをすることが多々あります。

米国REITが四半期では過去最大の資金流出、過去の利上げ局面では株式が優位(モーニングスター)
http://www.morningstar.co.jp/fund/analyst/2015/3q/MFA120150723.html

米国REITは27億ドルの流出超過と、集計可能な1993年以降では2007年5月に次ぐ過去2番目の流出規模となった。4月から3ヵ月連続の流出超過となったこともあり、2015年第2四半期(4-6月期)は累計で60億ドルの流出超過と、四半期ベースでは過去最高の流出規模となった(図表1参照)。また、近年はアクティブが流出超過、パッシブが流入超過となる傾向が強かったものの、2015年第2四半期はアクティブが過去3番目の流出超過額、パッシブは過去最高の流出超過額となっており、米国REITファンド全般に解約が及んでいるのも特徴的だ。(2015.07.23 モーニングスター)

こうした記事を踏まえて、グローバルリートファンド中、最大の純資産額を誇る「新光 US-REITオープン 『愛称:ゼウス』」の月次レポートを見ていきたいと思います。こちらは米国リート専門ということですから、米国リート市場そのままの動きになろうかと思います。

http://www.shinkotoushin.co.jp/fund/pdf/118224/118224.pdf(2015.08.05現在)

基準価格は、4,657円ということで、先月の4,506円から大幅上昇となりました。7月6日から8月5日にかけては、久々にキャピタルゲインがプラス(+161)となったことと、為替が円安に振れたこともあり(+66)、大幅な上昇となった模様です。

とはいいましても、キャピタルゲインにつきましては、5月7日から3か月連続で下落となっており、今回その一部を戻したことになります。毎月のインカムゲインにつきましては、3.82%程度ということもあり、ここ最近でも多くて20、今回は6ほどのプラスがありませんから、多くの変動はキャピタルゲインと為替からもたらされています。

毎月分配金型の場合は、毎月75の支払でマイナスがありますから、今回のようにプラスであればよいのですが、そうでないと、いわゆるタコ配となりますが、冒頭記事のようにさらに資金も流出ということになりますと、非常に厳しいことになるものと思われます。

こうした背景には、米国の利上げに対する懸念がある。REIT、株式などは利上げ局面での運用成績悪化が連想されやすく、実際に利上げが行われる前に早めに解約しておこうという動きが強まっていると推測される。(中略)つまり、過去の経験則では、利上げ局面は半年から2年程度で終了するが、その間に得られるリターンが1~5%程度であれば、REITはその期間は避けて投資を行った方がよい、という考え方も成り立つ。REITにとって、金利の上昇は資金調達コストの上昇、配当利回り面での魅力の低下といったマイナス面の影響もあるため、賃料収入の増加などで補えない場合には価格の低迷につながりやすい。(2015.07.23 モーニングスター)

つまり、金利の上昇による資金調達コストの上昇を賃料の上昇で賄えない場合は、価格の低迷につながるということで、今後のグローバルリートファンドの基準価格にも影響があることを留意しておく必要があろうかと思われます。

ただ、上記記事のページをご参照いただきますと、2004年5月~2006年6月におきましては、62.57もの上昇となっており、この点は、その後の住宅バブルの崩壊、金融危機へとつながっていくだけにあまり参考にならないとされていますが、逆にそういった局面に至る可能性もあるということになろうかと思います。

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