今回は、複合型リートの平和不動産リート投資法人（8966）の第30期（2016年11月期）決算をcheckしていきたいと思います。
決算説明会資料
http://www.heiwa-re.co.jp/site/file/tmp-r738p.pdf
主な特徴など
平和不動産リート投資法人（8966）は、平成14年12月にクレッシェンド投資法人として上場となりました投資法人です。もともとは、資産運用会社であるカナル投信が運用を行っていましたが、平成20年にカナル投信を平和不動産（8803）が子会社化し、翌年にクレッシェンド投資法人から平和不動産リート投資法人（8966）へと名称変更を行いました。
また、平成21年には、住宅系リートであるジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併しています。このジャパン・シングルレジデンス投資法人は、ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社を運用会社として、アパマンショップサブリース、リーマン・ブラザーズ・インベストメンツ・ジャパン・インク、ダヴィンチ・ホールディングスといった、今や懐かしの面々がスポンサーでありました。
複合型ということですが、クレッシェンド投資法人が主に運用していたオフィスやジャパン・シングルレジデンス投資法人が運用していたレジデンスを基として、原則オフィスを５割、住宅で５割という方針にしています。
なお、上記の合併により負ののれんの残高が2,457,010千円となっています（2016年11月期）。
直近の業績は?
では、第30期（2016年11月期）の業績ですが、決算説明会資料の６ページです。
| （単位：百万円） | |||
| 第29期 | 第30期 | ||
| 実績 | 実績 | 前期比 | |
| 営業収益 | 5,632 | 5,698 | +66 |
| 営業利益 | 2,394 | 2,374 | △20 |
| 経常利益 | 1,795 | 1,820 | +24 |
| 特別損失 | 734 | ||
| 当期純利益 | 1,794 | 1,085 | △709 |
| 一時差異等調整 積立金取崩 | 40 | 330 | +290 |
| 一口当たり分配金 | 1,808円 | 1,884円 | +76 |
第30期（2016年11月期）は、物件のリースアップと新規取得により営業利益増となりましたが、物件入れ替えによる渋谷ＡＸヒルズの売却損が響いて、営業利益減となっています。
この渋谷ＡＸヒルズは、NOI利回りが2.96%ということで、低収益物件となっていましたため、売却の対象となったようです。帳簿価格よりも高く売れたのですが、媒介手数料を含む譲渡関連費用を併せると、マイナスとなりました。
また、同じく売却を行ったＨＦ中目黒ビルディングも帳簿価格2,868,000千円に対して、譲渡価格2,200,000千円ということで、こちらは大きく売却損となりました。
このＨＦ中目黒ビルディングは、売却のリリースのときに、旧クレッシェンド投資法人に取得したもので、不動産価格が高騰した際に購入したものだから、許してねという内容が書かれていました。
これらの売却損により当期純利益も大幅減となりましたが、負ののれんの取り崩しにより、巡航分配ペースは維持されます。
今後の業績見通し
次に、続く第31期及び第32期の業績予想ですが、８ページに掲載されています。
| （単位：百万円） | |||||
| 第30期 | 第31期 （2017年5月期） |
第32期 （2017年11月期） |
|||
| 実績 | 予想 | 前期比 | 予想 | 前期比 | |
| 営業収益 | 5,698 | 5,809 | +110 | 5,804 | △4 |
| 営業利益 | 2,374 | 2,484 | +110 | 2,494 | +9 |
| 経常利益 | 1,820 | 1,970 | +150 | 1,970 | |
| 当期純利益 | 1,085 | 1,969 | +884 | 1,969 | |
| 一時差異等調整 積立金取崩 | 330 | 40 | △290 | 40 | |
| 一口当たり分配金 | 1,884円 | 1,980円 | +96 | 1,980円 | |
続く第31期及び第32期ともに、物件入れ替えにより賃貸事業収入が増加し、営業収益増となる見込みです。分配金も96円増加し、1,980円となるとのことです。
決算説明会資料の１５ページを見ていただくと、オフィス物件の運用状況が掲載されています。空室期間とフリーレントも第29期あたりから非常に改善されていますし、稼働率の高さもリーマンショック以前以来の高さではないでしょうか。
２２ページには、借入金利の推移が載っていますがこちらも改善傾向であり、第３１期の増配に寄与しています。
主な投資指標
最後に、主な投資指標です。
29.5.12現在の投資口価格85,900で、第31期の分配金1,980円を巡航分配ペースと仮定します（さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。）。その場合、分配金利回りは、約4.6%となります。本決算時点でのNOI利回り（取得価格ベース）は、約5.0%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、0.82%です。
また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間4,081,706千円でありますから、1口あたりFFOが4,021円程度となり、投資口価格の約4.6%です。
決算短信
http://www.heiwa-re.co.jp/site/file/tmp-2KD8b.pdf
賃貸NOI（半期） 4,098,669千円
取得価格総額 162,878,000千円
FFO（半期） 2,040,853千円
口数 1,014,847口
・本業は燃えているか? 本業の収益力をはかるNOI利回り。
・リート（REIT）の３つの価値から投資指標の１つであるNAV倍率を考える。
・キャッシュフローを追え！ FFOを理解する。
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