Real Estate Investment Trust
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今回は、総合型リートの日本リート投資法人(3296)の第9期(2016年12月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.nippon-reit.com/file/top-ffbec587082e8b785e79753caafd87438040111d.pdf

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主な特徴など

日本リート投資法人(3296)は、平成25年に上場された、まだ新しい投資法人です。資産運用会社は、双日リートアドバイザーズ株式会社となっており、資産運用会社の67.0%の株主構成員である双日株式会社がメインスポンサーです。

伊藤忠商事(アドバンス・レジデンス投資法人)、丸紅(ユナイテッド・アーバン投資法人)、三菱商事(産業ファンド投資法人など)、三井物産(日本ロジスティクスファンド投資法人)と、リートに関わっている商事がずらっと並んでおりましたので、双日としても我もと思ったのかどうかは、定かではありません。

ちなみに、住友商事も、同時期に私募リートの運営を始めていますので、たいていの大手商事は、何らかリートには関わっていることになりますね。

直近の業績は?

では、第9期(2016年12月期)の業績ですが、決算説明会資料の7ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第8期 第9期
実績 実績 前期比
営業収益 6,607 6,836 +229
営業利益 3,287 3,527 +239
経常利益 2,944 3,055 +111
当期純利益 2,944 3,054 +110
一口当たり分配金 7,519円 7,800円 +281

第9期(2016年12月期)の増収要因は、稼働率の向上とされていますが、特に2016年には、オフィスの稼働率が95%を切っていることもありましたが、現在は、98.8%ということです。そのあたりの推移は、決算説明会資料の19ページをご参考ください。

 


今後の業績予想

次に、第10期(2017年6月期)及び 第11期(2017年12月期)の業績予想ですが、決算説明会資料の9ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第9期 第10期
(2017年6月期)
第11期
(2017年12月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 6,836 6,915 +78 6,965 +49
営業利益 3,527 3,618 +91 3,660 +42
経常利益 3,055 3,136 +81 3,137 +1
当期純利益 3,054 3,136 +81 3,137 +1
一口当たり分配金 7,800円 8,005円 +205 8,006円 +1円

第10期(2017年6月期)は、引き続き増収増益となりますが、増収の要因は、フリーレントの終了となっています。フリーレントというのは、オフィスビルや住宅賃貸の借り手を誘引する方法として、よく用いられるもので、○か月無料というふれこみで、入居者を募集するものです。

よって、数か月間は、賃料が入ってきませんが、とにかくその後の長期入居を期待して入居者を招き入れるわけです。

続く第11期(2017年12月期)も増収傾向がゆるやかに継続しますが、費用の増加も見込み、ほぼプラスマイナスゼロにて着陸するといった予想になっています。今後の市況次第では、新規物件を買い入れるタイミングを探る展開かと思われます。

なお、本リートは、上場時期がまだ新しいため、当初から低金利での借り入れを行っており、今後のリファイナンスによるさらなる低減は見込めないと思われます。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.7.24現在の投資口価格294,500で、第11期の予想分配金8,006円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。)。その場合、分配金利回りは、約4.2%となります。本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約4.8%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、0.95%です。

また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間7,616,961千円でありますから、1口あたりFFOが19,442円程度となり、投資口価格の約6.6%です。

決算短信
http://www.nbf-m.com/nbf/sidemenu/files/tanshin_31st_period.pdf

賃貸NOI(半期) 4,983,308千円
取得価格総額 204,852,000千円
FFO(半期) 3,808,481千円
口数 391,760口

本業は燃えているか? 本業の収益力をはかるNOI利回り。
リート(REIT)の3つの価値から投資指標の1つであるNAV倍率を考える。
キャッシュフローを追え! FFOを理解する。

投資主の状況

個人・その他 37.77%
金融機関(証券会社含む)42.37%
その他国内法人 9.10%
外国人 10.75%

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