Real Estate Investment Trust
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今回は、総合型リートの阪急リート投資法人(8977)の第23期(2016年11月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.hankyu-reit.jp/cms/newsettle/20170126_1541551wv1u.pdf

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主な特徴など

阪急リート投資法人(8977)は、平成17年10月に上場となりました投資法人です。資産運用会社は、阪急リート投信株式会社となっており、スポンサーは、阪急阪神ホールディングス(9042)です。

投資エリアは、関西圏50%以上としており、商業用施設に同じく50%以上投資するとしています。そのほか、事務所や複合施設も保有するとなっていますが、事務所に投資しているのは、全体の4分の1程度で、残りは商業用施設です。

地域的にも4分の1弱を東京都に保有していますが、残りは関西圏への投資となっています。

直近の業績は?

では、第23期(2016年11月期)の業績ですが、4ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第22期 第23期
実績 実績 前期比
営業収益 5,527 4,721 △806
営業利益 2,053 1,976 △77
経常利益 1,659 1,570 △87
当期純利益 1,657 1,569 △88
一口当たり分配金 2,775円 2,626円 △149

第22期に2物件を売却していますが、第23期には、その売却益がなくなりますので、減収減益となり、1口当たりの分配金も減配となっています。

この投資法人は、昔からあまり分配金をメイクしていこうという意識が薄いので、言いたくはありませんが、まあ、こんなもんです。昔から変わってないなーという印象を受けます。

以前、プレミア投資法人(8956)でも書いてしまいましたが、分かりやすくない決算説明会資料をつくる投資法人は、成果をみせていこうという意識が希薄なので、こういった観点でも銘柄選びはなされるべきでしょう。



今後の見通し

次に、第24期及び第25期の業績見通しが5ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第23期 第24期
(2017年5月期)
第25期
(2017年11月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 4,721 4,731 +9 4,849 +117
営業利益 1,976 1,945 △30 2,075 +129
経常利益 1,570 1,573 +2 1,674 +101
当期純利益 1,569 1,571 +2 1,673 +101
一口当たり分配金 2,626円 2,630円 +4 2,800円 +170

続く第24期(2017年5月期)は、前期に取得した2物件の収益が寄与しますが、修繕費用も増加し、前期並びの業績になると見込まれています。

また、第25期(2017年11月期)には、第23期に取得した伊丹の敷地賃料がフル収受できるとのことで、増収増益となり、第22期の分配金水準を回復する見込みとなっています。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.5.22現在の投資口価格147,800で、第25期の分配金2,800円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。)。その場合、分配金利回りは、約3.7%となります。本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約4.6%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、1.02%です。

また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間4,836,824千円でありますから、1口あたりFFOが8,095円程度となり、投資口価格の約5.4%です。

決算短信
http://www.hankyu-reit.jp/cms/doc/20170124_152529py2f.pdf

賃貸NOI(半期) 3,286,912千円
取得価格総額 141,628,000千円
FFO(半期) 2,418,412千円
口数 597,500口

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