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この記事では、REITファンド(投資信託・ETF)って何? 投資するファンドを選ぶ基準についてお答えします。

REITファンド(投資信託・ETF)って何?

通常、REITといえば、個別銘柄のことを指しますが、そもそもその個別銘柄自体がファンドの仕組みを取っていますので、REITファンドとの違いで混乱してしまうかもしれません。

その意味では、REITファンドは、個別銘柄であるREITを投資対象とする投資信託です。複数のファンド(REIT)を集めてファンドにしたという意味では、ファンドオブファンズ(ファンドのファンド)といえます。

投資する個別銘柄を選択する必要がなくなるので、リートには投資したいけれど、一つ一つの銘柄選びに時間をかけたくないという場合には、REITファンドへの投資が選択肢となるね。

東証リート指数に連動するREITファンド

株式のインデックスファンドには、日経平均に連動するファンドなどがありますが、リートでは、東証リート指数がそれに当たります。

この東証リート指数に連動する投資効果を目指すのがインデックスREITファンドです。

 

具体的には、三井住友トラスト・アセットマネジメントが運営するSMT J-REITインデックス・オープンやニッセイJリートインデックスファンドなどです。

また、iシェアーズ・コアJリートETFやNEXTFUNDS東証REIT指数連動型上場投信などのETF(上場投資信託)も同様です。

そして、REITファンドの多くは、このインデックスREITファンドになります(特に、ETFはすべて)。

どのようなREITを運用しているのか?

次に、運用内容を見てみましょう。

例えば、SMT J-REITインデックス・オープンは、どのようなREITにより構成されているでしょうか。それを知るには、運用会社が作成している交付目論見書を確認します。

https://www.smtam.jp/fund/pdf/_id_140837_type_k.pdf

銘柄名 組入比率
日本ビルファンド投資法人  7.0%
ジャパンリアルエステイト投資法人  5.8%
日本プロロジスリート投資法人  5.3%
GLP投資法人  4.9%
野村不動産マスターファンド投資法人  4.7%
大和ハウスリート投資法人  3.9%
日本リテールファンド投資法人  3.4%
オリックス不動産投資法人  3.3%
アドバンス・レジデンス投資法人  3.1%
ユナイテッド・アーバン投資法人  2.7%

上記は、2020年11月末時点、このファンドの組入比率が高い銘柄を10番目まで掲げた一覧です。

次に、ETFの方も確認してみましょう。以下は、iシェアーズ・コアJリートETFの交付目論見書です。

https://www.blackrock.com/jp/individual/ja/literature/prospectus/ishares-japan-reit-etf-prospectus-jp-ja.pdf

銘柄名 組入比率
日本ビルファンド投資法人  6.9%
ジャパンリアルエステイト投資法人  5.9%
GLP投資法人  5.2%
野村不動産マスターファンド投資法人  4.9%
日本プロロジスリート投資法人  4.8%
日本リテールファンド投資法人  4.8%
大和ハウスリート投資法人  3.8%
オリックス不動産投資法人  3.6%
ユナイテッド・アーバン投資法人  3.1%
アドバンス・レジデンス投資法人  2.9%

上記は、2021年2月26日時点、このファンドの組入比率が高い銘柄を10番目まで掲げた一覧です。

そして、気づきましたでしょうか。結局のところ、SMT J-REITインデックス・オープンで組み入れられている上位10の銘柄と全く同じことがわかります。

それもそのはず、両ファンドとも目論見書の目的には、「東証REIT指数の動きに連動する投資成果を目指す」と書かれています。

以下は、少し時点が古いですが、東証リート指数の2020年3月末時点の構成比率です。上位10位の組み入れ銘柄が同じになっていることがわかると思います。

東証REIT指数・東証REIT用途別指数
https://www.jpx.co.jp/markets/indices/line-up/files/fac_7_reit.pdf

このように、株式のインデックスファンド同様に、REITファンドにおいても、東証リート指数に連動するファンドは、どのファンドも構成銘柄は、同じであり、組入比率も近似することになります。

また、結果的にその投資効果も近似しますので、さほどどのインデックスファンドを購入しても差が少ないことになります。違いがあるとすれば、

・いつ運用を開始したか(資産規模)

・信託報酬

となります。

相場が良いときに運用をしていたファンドは、投資効果も上がりますし、古くから運用しているファンドであれば、投資資金も集まって資産総額が大きく、より有利な運用をすることが可能です。

インデックスREITファンドの選び方

では、どのような基準で投資するファンドを選ぶかを考えます。

これから投資するのであれば、資産総額や売買代金の多いファンドがオススメとなります。

また、信託報酬がより低いファンドがいいでしょう。

この2点の基準から投資信託からは、SMT J-REITインデックス・オープンが純資産が多く、信託報酬は0.44%があげられます。

また、とにかく信託報酬が低い点を重視すれば、Smart-l Jリートインデックスが0.19%となっています。ただし、純資産額はまだ育っていません。

次に、ETFでは、iシェアーズ・コアJリートETFが純資産2位、売買代金1位であり、信託報酬も0.18%となっています。

東証リート指数に連動しないREITファンド(アクティブ運用)

東証リート指数に連動する投資効果を目指さないファンドもあります。株式でもアクティブ型の投資信託があるかと思いますが、そのリート版です。

その運用銘柄は、東証リート指数の構成銘柄ではなく、例えば、三井住友トラスト・アセットマネジメントの運用するJ-REIT・リサーチ・オープン(年2回決算型)は、以下のような銘柄となっています。

https://www.smtam.jp/fund/pdf/_id_510044_type_k.pdf

銘柄名 組入比率
積水ハウス・リート投資法人  6.6%
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人  6.1%
平和不動産リート投資法人  5.4%
大和ハウスリート投資法人  5.2%
ヒューリックリート投資法人  4.6%
日本リート投資法人  4.6%
ラサールロジポート投資法人  4.4%
ジャパンリアルエステイト投資法人  4.2%
野村不動産マスターファンド投資法人  4.2%
森ヒルズリート投資法人  4.0%

いかがでしょうか。インデックスファンドの組入銘柄では見られなかった銘柄が割合多く組み入れられています。

このように、いわゆるアクティブ型のREITファンドでは、東証リート指数に連動させるのではなく、各ファンドのマネジャーが組入銘柄を選んで運用しており、インデックスを超える投資効果を目指しています。

そして、アクティブ型のREITファンドは、玉石混交ですが、J-REIT・リサーチ・オープン(年2回決算型)は、ここ3年間でインデックスを超える成績を残しています。

しかしながら、信託報酬は、3.3%とやはりインデックスREITファンドに比べて高額となっています。

インデックスREITファンドとの比較

インデックスREITファンドは、東証リート指数に連動する運用を目指すことから、どうしても、元の東証リート指数の構成銘柄が保有する資産の種類に影響を受けます。

以下は、かなり過去に書いた記事ですが、基本的には、大筋の傾向は変わっておりませんで、オフィスの組入れ割合が大きいため、どうしても、景気敏感型の構成になっています。

国内REIT投資信託「三井住友TAM-SMT J-REITインデックス・オープン」

先ほどのJ-REIT・リサーチ・オープン(年2回決算型)が割と住宅系の銘柄を組み入れていることから、ディフェンシブに働くこともあり、昨今の情勢に照らしますと、アクティブとディフェンシブが入れ替わっているという観点もあります。

このように、アクティブ型ファンドは、その時の情勢に応じて組入銘柄を変化させることができる柔軟さはあります。

一方で、ファンドによって組入銘柄が異なりますので、どのファンドを選択するかで、投資効果に差が出てくることに注意が必要であり、難しいところかと思います。

毎月分配型について

ちなみに、当サイトでは、毎月分配型のREITファンドはオススメしておりません。タコ配が利益・損失を見えにくくしているからです。

詳しくは、こちらも古い記事ですが、以下をご参考ください。

高利回りをうたう海外リート(REIT)型投信の減配が続く。新光US―REITオープンのレポートを見てみます。

リート投資で、どの証券会社を使うか?

リートの選び方が少し理解できたところで、以下の記事では、リート投資で使いやすい証券会社はSBI証券であるという理由を書いています。

【リートの基本】リート投資におすすめな証券会社

また、2021.3 リートのページがパワーアップしたマネックス証券もオススメになりました。両証券会社ともに、リート専用のページが用意され、情報が充実しているからです。

なお、以下のポイントサイト経由の口座開設で、ポイント還元を得ることができますので、お勧めします。

SBI証券
入会特典1,000ポイント+口座開設15,000ポイント(16,000円相当)の収入が入ります。
マネックス証券
入会特典1,000ポイント+口座開設7,000ポイント(8,000円相当)の収入が入ります。
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