この記事では、REITファンド（投資信託・ETF）って何？ 投資するファンドを選ぶ基準についてお答えします。
目次
REITファンド（投資信託・ETF）って何？
通常、REITといえば、個別銘柄のことを指しますが、そもそもその個別銘柄自体がファンドの仕組みを取っていますので、REITファンドとの違いで混乱してしまうかもしれません。
その意味では、REITファンドは、個別銘柄であるREITを投資対象とする投資信託です。複数のファンド(REIT)を集めてファンドにしたという意味では、ファンドオブファンズ（ファンドのファンド）といえます。
投資する個別銘柄を選択する必要がなくなるので、リートには投資したいけれど、一つ一つの銘柄選びに時間をかけたくないという場合には、REITファンドへの投資が選択肢となるね。
東証リート指数に連動するREITファンド
株式のインデックスファンドには、日経平均に連動するファンドなどがありますが、リートでは、東証リート指数がそれに当たります。
この東証リート指数に連動する投資効果を目指すのがインデックスREITファンドです。
具体的には、三井住友トラスト・アセットマネジメントが運営するSMT J-REITインデックス・オープンやニッセイJリートインデックスファンドなどです。
また、ｉシェアーズ・コアＪリートＥＴＦやＮＥＸＴＦＵＮＤＳ東証ＲＥＩＴ指数連動型上場投信などのETF（上場投資信託）も同様です。
そして、REITファンドの多くは、このインデックスREITファンドになります(特に、ETFはすべて)。
どのようなREITを運用しているのか？
次に、運用内容を見てみましょう。
例えば、SMT J-REITインデックス・オープンは、どのようなREITにより構成されているでしょうか。それを知るには、運用会社が作成している交付目論見書を確認します。
https://www.smtam.jp/fund/pdf/_id_140837_type_k.pdf
| 銘柄名 | 組入比率 |
| 日本ビルファンド投資法人 | 7.5% |
| ジャパンリアルエステイト投資法人 | 5.8% |
| 日本都市ファンド投資法人 | 5.0% |
| 野村不動産マスターファンド投資法人 | 4.5% |
| KDX不動産投資法人 | 4.1% |
| ＧＬＰ投資法人 | 4.1% |
| 日本プロロジスリート投資法人 | 3.9% |
| 大和ハウスリート投資法人 | 3.5% |
| オリックス不動産投資法人 | 3.5% |
| インヴィンシブル投資法人 | 3.3% |
上記は、2025年12月末時点、このファンドの組入比率が高い銘柄を１０番目まで掲げた一覧です。
次に、ETFの方も確認してみましょう。以下は、ｉシェアーズ・コアＪリートＥＴＦの交付目論見書です。
| 銘柄名 | 組入比率 |
| 日本ビルファンド投資法人 | 7.5% |
| ジャパンリアルエステイト投資法人 | 5.8% |
| 日本都市ファンド投資法人 | 5.2% |
| 野村不動産マスターファンド投資法人 | 4.6% |
| DX不動産投資法人 | 4.3% |
| ＧＬＰ投資法人K | 4.0% |
| 日本プロロジスリート投資法人 | 3.8% |
| 大和ハウスリート投資法人 | 3.6% |
| オリックス不動産投資法人 | 3.6% |
| インヴィンシブル投資法人 | 3.4% |
上記は、2025年12月末時点、このファンドの組入比率が高い銘柄を１０番目まで掲げた一覧です。
そして、気づきましたでしょうか。結局のところ、SMT J-REITインデックス・オープンで組み入れられている上位１０の銘柄と全く同じことがわかります。
それもそのはず、両ファンドとも目論見書の目的には、「東証REIT指数の動きに連動する投資成果を目指す」と書かれています。
以下は、少し時点が古いですが、東証リート指数の2024年12月末時点の構成比率です。上位10位の組み入れ銘柄が同じになっていることがわかると思います。
東証REIT指数
https://www.nam.co.jp/education/handbook/idx10.html
このように、株式のインデックスファンド同様に、REITファンドにおいても、東証リート指数に連動するファンドは、どのファンドも構成銘柄は、同じであり、組入比率も近似することになります。
また、結果的にその投資効果も近似しますので、さほどどのインデックスファンドを購入しても差が少ないことになります。違いがあるとすれば、
・いつ運用を開始したか（資産規模）
・信託報酬
となります。
相場が良いときに運用をしていたファンドは、投資効果も上がりますし、古くから運用しているファンドであれば、投資資金も集まって資産総額が大きく、より有利な運用をすることが可能です。
インデックスREITファンドの選び方
では、どのような基準で投資するファンドを選ぶかを考えます。
これから投資するのであれば、資産総額や売買代金の多いファンドがオススメとなります。
また、信託報酬がより低いファンドがいいでしょう。
以下は、主な投資信託の情報です。
| ファンド名 | 純資産総額（概算） | 信託報酬（税込） | 運用会社 |
| One J-REITインデックスファンド（ビルオーナー） | 約652億円 | 0.715% |
アセットマネジメントOne
|
| eMAXIS Slim 国内リートインデックス | 約336億円 | 0.187% |
三菱UFJアセットマネジメント
|
| SMT J-REITインデックス・オープン | 約336億円 | 0.440% |
三井住友トラスト・アセットマネジメント
|
| ニッセイJ-REITインデックスファンド | 約211億円 | 0.275% |
ニッセイアセットマネジメント
|
以下は、主なETFの情報です。
| 銘柄名 | コード | 純資産総額（約） | 信託報酬(税込み/年) | 運用会社 |
| NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型 | 1343 | 約5,800億円 | 0.1628% | 野村アセット |
| iシェアーズ・コア Jリート ETF | 1476 | 約4,100億円 | 0.1650% | ブラックロック |
| MAXIS Jリート上場投信 | 1597 | 約1,200億円 | 0.1595% |
三菱UFJアセット
|
| SMDAM 東証REIT指数上場投信 | 1398 | 約900億円 | 0.1705% | 三井住友DS |
東証リート指数に連動しないREITファンド（アクティブ運用）
東証リート指数に連動する投資効果を目指さないファンドもあります。株式でもアクティブ型の投資信託があるかと思いますが、そのリート版です。
その運用銘柄は、東証リート指数の構成銘柄ではなく、例えば、三井住友トラスト・アセットマネジメントの運用するJ-REIT･リサーチ･オープン（年2回決算型）は、以下のような銘柄となっています。
https://www.smtam.jp/fund/pdf/_id_510044_type_k.pdf
| 銘柄名 | 組入比率 |
| KDX投資法人 | 7.6% |
| 平和不動産リート投資法人 | 7.1% |
| ヒューリックリート投資法人 | 6.6% |
| 日本プライムリアルティ投資法人 | 5.7% |
| 積水ハウス・リート投資法人 | 5.4% |
| ユナイテッド・アーバン投資法人 | 3.7% |
| NTT都市開発リート投資法人 | 3.6% |
| 大和証券リビング投資法人 | 3.3% |
| 森ヒルズリート投資法人 | 3.1% |
| 大和ハウスリート投資法人 | 3.0% |
いかがでしょうか。インデックスファンドの組入銘柄では見られなかった銘柄が割合多く組み入れられています。
このように、いわゆるアクティブ型のREITファンドでは、東証リート指数に連動させるのではなく、各ファンドのマネジャーが組入銘柄を選んで運用しており、インデックスを超える投資効果を目指しています。
そして、アクティブ型のREITファンドは、玉石混交ですが、J-REIT･リサーチ･オープン（年2回決算型）は、ここ3年間でインデックスを超える成績を残しています。
しかしながら、信託報酬は、3.3%とやはりインデックスREITファンドに比べて高額となっています。
インデックスREITファンドとの比較
インデックスREITファンドは、東証リート指数に連動する運用を目指すことから、どうしても、元の東証リート指数の構成銘柄が保有する資産の種類に影響を受けます。
以下は、かなり過去に書いた記事ですが、基本的には、大筋の傾向は変わっておりませんで、オフィスの組入れ割合が大きいため、どうしても、景気敏感型の構成になっています。
国内REIT投資信託「三井住友ＴＡＭ－ＳＭＴ Ｊ－ＲＥＩＴインデックス・オープン」
先ほどのJ-REIT･リサーチ･オープン（年2回決算型）が割と住宅系の銘柄を組み入れていることから、ディフェンシブに働くこともあり、昨今の情勢に照らしますと、アクティブとディフェンシブが入れ替わっているという観点もあります。
このように、アクティブ型ファンドは、その時の情勢に応じて組入銘柄を変化させることができる柔軟さはあります。
一方で、ファンドによって組入銘柄が異なりますので、どのファンドを選択するかで、投資効果に差が出てくることに注意が必要であり、難しいところかと思います。
| ファンド名 | 純資産総額（概算） | 信託報酬（税込） | 運用会社 |
| J-REIT・リサーチ・オープン（毎月決算型） | 約3,016億円 | 1.10% |
三井住友トラスト・アセット
|
| ダイワJ-REITオープン（毎月分配型） | 約1,647億円 | 0.79% |
大和アセット
|
| しんきんJリートオープン（毎月決算型） | 約1,261億円 | 1.05% |
しんきんアセット
|
| J-REIT・リサーチ・オープン（年2回決算型） | 約1,022億円 | 1.10% |
三井住友トラスト
|
毎月分配型について
ちなみに、当サイトでは、毎月分配型のREITファンドはオススメしておりません。タコ配が利益・損失を見えにくくしているからです。
詳しくは、こちらも古い記事ですが、以下をご参考ください。
高利回りをうたう海外リート（REIT）型投信の減配が続く。新光ＵＳ―ＲＥＩＴオープンのレポートを見てみます。
リート投資で、どの証券会社を使うか？
リートの選び方が少し理解できたところで、以下の記事では、リート投資で使いやすい証券会社はＳＢＩ証券であるという理由を書いています。
また、2021.3 リートのページがパワーアップしたマネックス証券もオススメになりました。両証券会社ともに、リート専用のページが用意され、情報が充実しているからです。
なお、以下のポイントサイト経由の口座開設で、ポイント還元を得ることができますので、お勧めします。
SBI証券
入会特典1,000ポイント+口座開設15,000ポイント（16,000円相当）の収入が入ります。
マネックス証券
入会特典1,000ポイント+口座開設7,000ポイント（8,000円相当）の収入が入ります。
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