【銘柄概要】ザイマックス・リート投資法人（3488）のまとめ

2018年2月に新規上場となりましたザイマックス・リート投資法人（3488）について、その概要をご紹介したいと思います。
https://xymaxreit.co.jp/

主な特徴など

資産運用会社は、株式会社ザイマックス不動産投資顧問が担っており、資産運用会社の株主は、100%株式会社ザイマックスとなっていますことから、スポンサーは、単独で株式会社ザイマックスということになります。

この株式会社ザイマックスについては、以下をご参考ください。事業内容として、「不動産の所有、売買、賃貸、管理、仲介、コンサルティング及び鑑定」や「建物及び関連設備に関する総合管理、メンテナンス業務」が掲げられていますね。
https://www.xymax.co.jp/about/profile/

そして、以下のとおり、全国の多くのオフィスや商業施設の管理・運営を受託しています。
https://www.xymax.co.jp/results/

わたしtisanが非常に興味がひかれましたのは、上場前の有価証券報告書の30ページの記載です。
https://xymaxreit.co.jp/file/ir_library_other_file-59607816b1a0336956f9bec09b5b4d94bfb140f2.pdf

ザイマックスグループは、2017年９月末日現在で、本投資法人のメインアセットであ るオフィス、商業施設及びホテルの合計では、J-REITにおける国内No.１のPM受託事業者とな っています。ザイマックスグループのJ-REITにおけるPM受託実績は、これまでJ-REITのスポン サーでなかったにもかかわらず、J-REITのスポンサーになっている会社のPM受託実績を 大きく上回っているとのことです。

つまり、ザイマックスグループは、多くの国内のｊリートの物件にかかる管理・運営を担っている法人なんですね。しかも、国内で最も多く、ということは、悪い見方をすれば、国内Jリートの管理・運営のキモを握っているということはありませんか？　とちょっと大げさな書き方をしてみるわけですが、少なくともオフィスなどの物件管理のプロが自分でもやってみようかなということで、できたのがザイマックス・リート投資法人（3488）と言えるのですね。

てことはです、もしテナントが抜けて空室になって困ったなとなった場合でも、ザイマックスグループが客付けをしているとすれば、ほかの投資法人よりも優先的にザイマックス・リート投資法人（3488）の所有物件に客付けしちゃおうかなっていうことを勝手に妄想してしまうんですが、どうなんでしょうか。

現物不動産でも管理会社はキモ

実際、現物不動産の大家さんにとっても、管理会社は、業績を左右するほどに重要なパートナーですね。管理会社の選択さえ上手くいけば、なんとかやっていけるという人もいますし、結構それは実感だったりもします。

管理会社は、物件の修繕や入退去時のリフォーム、客付けや賃料設定の助言など、多くの役割を担っており、大家さんによっては、ほぼ言いなりという場合もあります。ですから、管理会社の腹ひとつで、リフォーム工事費用が高くなったり、客付け優先順位が後回しになったりということもあり得るわけです。

そんな不動産ビジネスにおける重要ポジションにいるのが管理会社ということになります。ということで、実は、結構恐るべしザイマックスグループと言えるのではないでしょうか。

また、有価証券報告書３３ページ、３４ページにもありますが、不動産売買も自らやっていますということで、こういう点も強みとしてあるのは、投資法人の運営にも有利に働きそうです。

現状のポートフォリオと投資方針

＜ポートフォリオ　30.2.15時点＞

オフィス　54.3%
商業施設　24.2%
ホテル　　13.3%
その他　　8.2%

＜投資方針＞

・メインアセットであるオフィス・商業施設・ホテル　80%以上
・その他のアセット　20%以下

上場時データ

発行価格　１口当たり金105,000円
発行価額　１口当たり金101,115円

＜本投資法人の上場時ポートフォリオの概要＞

・物件数 ： 12物件
・取得予定価格合計： 330.4億円
・鑑定評価額合計： 412.5億円
・平均鑑定NOI利回り ： 6.0％
・物件関与期間： 平均11.9年
・含み益率： 24.9％
・上場時LTV ： 38.6％

＜決算期＞
2月末、8月末

特徴としては、物件の含み益率が非常に高いということと、平均鑑定NOI利回りが高いということですね。いい物件を組み入れてきたのでしょう。

直近の業績予想（30.2.15時点）

https://xymaxreit.co.jp/file/news-57ebe381c69d45b4bc9c24ca4363fa95967e2feb.pdf

2019年８月期（第３期）の１口当たり分配金2,917円が巡航分配金の基準になるでしょう。ただし、上場して間もなく、LTVも高くはありませんので、今後新規物件の取得もまだあろうかというところです。