【ちょっと現物不動産投資の話】表面利回り５～６％の築浅アパートと3.8％のリート（REIT）の手残り

先日、日経スタイルのマネー研究所の記事で、以下のようなリートと大家の利回りなどの比較に関する記事が掲載されていました。

リートの利回りを３．８％、大家の利回りを５～６%として、比較がなされていましたが、こうした表面利回りだけから比較をしても、単純に現物不動産投資の方がよいのではと誤解を生みやすいところです。

リートと現物不動産投資を比べる場合、現物の不動産利回りの方を表面のまま比較すると、あまりにも正確でないですけれども。https://t.co/Z4Mz0Bu8j9

— tisan (@jreit_org) 2017年5月10日

今回は、具体的な数字を確認しながら、リート（REIT）における手残りと現物不動産投資における手残りの違いをシミュレーションしてみたいと思います。

表面利回り５～６％の築浅アパートの手残り

それではまず、上記記事もありますとおり、東京２３区にある想定利回り５～６％の物件におけるシミュレーションをしてみましょう。

物件の取得価格を分かりやすく５０００万円（6部屋,築7年,木造,建物/土地比率＝4:6,取得費用含む。）とした場合、表面利回り６％とすれば、利益は、３００万ということになりますね。３００万あれば、車くらい買えるかなというイメージです。

ところが、当然ですが、アパート経営には、管理会社に支払う管理費や火災保険料、共用部分の光熱水費が通常かかります。また、入退去に伴う原状回復工事費や賃貸募集の広告料、あるいは、入居中の居室にかかる突発的な修繕費もあり得ます。

また、最後の最後で必要となるのは、税金です。これが所得に応じて増えて行きますので、アパート経営以外にも収入がある場合には、意外に多くの所得税がかかる場合もあるのです。

かかる費用をシミュレーション

収入と費用を以下のとおりと仮定します。

（収入）
１居室あたりの賃料　平均月３．７５万程度　稼働率９０％　２７０万の家賃
（費用）
管理会社管理費　年１３．５万（賃料の５％）
定期清掃　年６万
火災保険料　年５万
共用部分の光熱水費　年３万
入退去に伴う原状回復工事費　年２９．５万
修繕費　年４．２５万
賃貸募集の広告料　年３．７５万
固都税　年３０万
減価償却費（償却16年）　建物2000÷16＝１２５万
合計　およそ２２０万
※単価は、とあるアパートの実績による。

所得金額の計算

不動産の所得金額は、２７０万－２２０万＝５０万となります。そして、保有者を普通のサラリーマン（所得金額３００万）と仮定し、不動産と給与との合算所得の合計が３５０万となりますが、青色申告の１０万円控除（非事業規模）とし、３４０万としましょう。

所得税の計算

次に、所得金額から下記表を使って、所得税額を求めます。

３，４００，０００×２０％－４２７，５００＝２５２，５００円となりますが、サラリーの所得税で、２０万ほどすでに支払っているとすれば、５２，５００円が追加で収めるべき所得税となります。

所得税の速算表

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5％	0円
195万円を超え 330万円以下	10％	97,500円
330万円を超え 695万円以下	20％	427,500円
695万円を超え 900万円以下	23％	636,000円
900万円を超え 1,800万円以下	33％	1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下	40％	2,796,000円
4,000万円超	45％	4,796,000円

※上記税率は、不動産所得以外にも例えば、給与所得があれば、それぞれを合算した金額で判断されますので、税率が33%になったり、40%になることもあり得ます。

手残りの計算

不動産の所得金額２７０－２２０＝５０万に減価償却費１２５万を足し戻した金額が実際の不動産の手残りの基礎となりますので、手残り１７５万となりますが、所得税５２，５００円を控除して、１，６９７，５００円となります。

表面利回り３．８％のリート（REIT）の手残り

さて、ここからは、リート（REIT）の手残りを計算していきたいと思います。現物不動産の計算に比べて、はるかに簡単です。５０００万分のリートを平均利回り３．８％で保有し、分配金に税率20.315％がかかると仮定します。

収入の計算

５０，０００，０００×３．８％＝１，９００，０００円

税金の計算

１，９００，０００×20.315％＝３８５，９８５円

手残りの計算

手残りは、１，９００，０００円から税金の３８５，９８５円を控除し、１，５１４，０１５円となります。あっという間でしたね。

両者の手残り額比較

表面利回り６％の築浅アパートの手残り　１，６９７，５００円
（表面利回り5％の築浅アパートの手残り　１，２５０，０００円）

表面利回り３．８％のリート（REIT）の手残り　１，５１４，０１５円
（表面利回り５％のリート（REIT）の手残り　１，９９２，１２５円）

表面利回り６％の築浅アパートの利益を計算する際のポイントは、稼働率をどう想定するかです。表面利回りですと、その点が全然考慮されていないのですが、実際は空室期間がありますし、退去に伴う再募集→入居までの費用が結構かかるのです。

こうしてみると、表面利回り６％の築浅アパートと表面利回り３．８％のリート（REIT）の利回りは、それほど大差がなくなる可能性が高いということになります。

もちろん、現物不動産投資では、掃除を自分でやったり、リフォームをDIYしたりと、経費削減に努めることで、手残りが増やす方法があります。一方で、その自身の働きに対する時間的対価は支払うことになりますね。

また、現物不動産投資には、数字に表れない苦労もあります。いつ管理会社から、苦情報告や修繕依頼の連絡が入るか分かりませんし、滞納問題や昨今は敷金の返還など環境は厳しくなる一方です。これに対して、リート（REIT）には、このようなことは一切なく、管理に関するすべてのことがお任せなのです。

このように、苦労してアパートを経営しても、リート（REIT）よりも手残りが似たような水準であれば、何の苦労か分かりません。

すでに利回り６％の不動産投資は、相続税対策でしかないことが想像つきますね。現物不動産の利回り低下が続く昨今、インカム投資としてのリート（REIT）の優位性が勝ってきているのではないでしょうか。

（なお、現物不動産投資の強みとして、融資によるレバレッジがあります。この点は、別の機会にふれることにします。）

収益のシミュレーションを

現物不動産のシミュレーションにおいては、各項目の初期設定によっても、結果が変わってくるわけですが、現物の不動産投資を考えるときには、上記のようにシミュレーションをしてみて、それがリート（REIT）よりも効果のある投資かという確認をしてみてはいかがでしょうか。

そのうえで、リート（REIT）の方がより有益な投資先と言えそうであれば、ぜひリート（REIT）を買ってください。