【リートの基本】用途別の特徴について

Jリート（J-REIT）は、投資対象となる不動産の「用途」によって収益構造やリスクが大きく異なります。5つの用途別に、それぞれの特徴を整理しました。

1. オフィス系銘柄

Jリートの中で最も市場規模が大きく、代表的なカテゴリーです。

• 景気連動性が高い: 企業の業績や経済状況に賃貸需要が直結します。景気が良ければ賃料アップや空室率低下が期待できますが、不況時には賃料下落や退去のリスクを直接受けます。

• 賃料改定のタイムラグ: 通常2年程度の契約更新時に賃料が見直されるため、景気の変化が分配金に反映されるまでには一定の時間がかかります。

• 立地重視: 東京中心部や主要都市の駅近物件など、希少性の高い物件を保有する銘柄が多いです。

2. 住居系銘柄（レジデンシャル）

個人が生活の拠点とするマンション等を対象とした、安定性重視のカテゴリーです。

• 景気変動に強い: 人は不況になっても住む場所を簡単に変えないため、家賃収入が非常に安定しています。いわゆる「ディフェンシブ（守りに強い）」な銘柄です。

• 分散効果が高い: 1つの物件に多数の入居者がいるため、数件の退去があっても全体の収益への影響は軽微です。

• 収益の伸びは緩やか: 安定している反面、好景気だからといって一気に家賃を上げることは難しく、ローリスク・ローリターンの傾向があります。

3. 商業施設系銘柄

ショッピングセンターやアウトレット、都市型の百貨店などを対象とします。

• 契約形態による収益の差: 固定賃料: 郊外の大型モール等に多く、テナントの売上に関わらず安定した収入が得られます。歩合賃料: テナントの売上に連動して賃料が変わる仕組みで、売上が好調な時は分配金が増える「攻め」の要素があります。

• 長期契約が一般的: 10〜20年といった長期の賃貸借契約を結ぶことが多く、安定的な運用が期待できます。

• 退去リスク: 核となる大型テナントが退去した場合、次のテナントを見つけるのが難しく、収益に大きなダメージを与える可能性があります。

4. 物流施設系銘柄

EC（ネット通販）の拡大により注目されている、先進的な物流倉庫を対象とするカテゴリーです。

• 需要の成長性: ネットショッピングの普及に伴い、効率的な物流拠点の需要が非常に高く、成長性が期待されています。

• 極めて高い安定性: 賃貸借契約が非常に長く（10年前後など）、一度入居すると退去しにくい設備構造（マテハン機器の導入など）のため、空室リスクが低いです。

• インフレ耐性: 契約に賃料改定条項が含まれていることも多く、物価上昇に対応しやすい側面があります。

5. ホテル系銘柄

ビジネスホテルや観光地の大型ホテルなどを対象とします。

• ハイリスク・ハイリターン: 宿泊客数や宿泊単価に直結する「歩合賃料」の比率が高く、観光需要（インバウンド等）の増減で収益が劇的に変わります。

• インフレ・機動力に強い: ホテルの宿泊料は毎日変動させることができるため、物価上昇や需要増加を即座に収益（賃料）へ反映させやすいのが特徴です。

• 外的要因の影響大: パンデミック（コロナ禍など）や為替変動、外交問題による観光客の増減など、外的ショックを最も受けやすいカテゴリーです。

まとめ(用途別)

次に、Jリート（J-REIT）には、大きく分けて特定の用途に絞って投資する**「特化型」と、複数の用途に分散して投資する「総合型（および複合型）」**があります。

それぞれの主な特徴と、投資する際のメリット・デメリットを整理しました。

1. 特化型（特定の用途に集中）

オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテル、ヘルスケアなど、1つの用途に資産の大部分（概ね80%以上）を投資するタイプです。

2. 総合型・複合型（複数の用途に分散）

複数の用途を組み合わせるタイプです。Jリート市場では、2種類を組み合わせるものを「複合型」、3種類以上を「総合型」と呼ぶのが一般的です。

j-reit.jp内のJリートの銘柄一覧（運用資産）で、各投資法人の運用タイプや運用対象等が掲載されています。
https://j-reit.jp/brand/index02.html