最近実施された3投資法人（3234・3278・8963）の公募増資（PO）の結果を振り返ってみる。

リートにおける良い増資悪い増資を判断するには、いくつかの見方があろうかと思います。過去記事ですが、1口あたりのNAVと1口あたりの発行価格の比較という点から、考えてみたのが以下の記事です。

【リート考】リートにおける良い増資（PO）と悪い増資の見定め方。

現在の１口あたり純資産と新たに公募する1口あたりの価格を比較して、良い増資かどうかをいうことを考える見方です。なお、純資産って？　となった方は、以下の記事をご参照ください。

【リートの基本】リート（REIT）の３つの価値から投資指標の１つであるNAV倍率を考える。

ほかにも、新規上場時の出資価格と比較する見方もありますし、たとえ毀損増資と言われる悪い増資であっても、高利回りの物件を取得することで、良い投資になることもありますから、総合的な評価をしていかざるを得ません。

では、最近実施された３つの投資法人について、具体的に1口あたりのNAV（時価純資産）と1口あたりの発行価格を比較しながら、振り返ってみましょう。

森ヒルズリート投資法人（3234）の場合

まず、森ヒルズリート投資法人（3234）です。

1口あたりのNAVと1口あたりの発行価格の比較

第23期の決算説明会資料
http://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=qZWMNsKZGh8%3d&tabid=36

上記の決算説明会資料では、2018年1月期で1口あたりのNAVは117,627円であるとされています。一方で、以下のリリースによりますと、今回の増資による1口あたりの発行価格は、1口あたり134,823 円となっており、1口あたりのNAVを超えているということになります。

新投資口発行及び投資口売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ
http://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=1K7%2b63YPzVY%3d&tabid=36&mid=409

こうした状態のことを一般的にプレミアム増資と言います。昔からリートに投資をされています投資家の方には、記憶に新しいとは思いますが、2010年に世紀の毀損増資を実施した際には、1口あたり10万以上も下回る発行価格で増資を行い、2010年7月末には、投資口価格177,300円（5分割前）にまで下落したという増資とは、まるで異なるということです。

また、よく新規上場時の出資価格と比較してどうだと言われますが、1口723,750円となっており、5分割していますので、144,750円ということになります。

分配金の変化は？

2019 年 1 月期（第 25 期）　2,750 円→2,790 円
2019 年 7 月期（第 26 期）　2,800 円

次に、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（3278）です。

1口あたりのNAVと1口あたりの発行価格の比較

第12期の決算説明会資料
https://www.kdr-reit.com/Portals/0/pdf/ir/library/kdr_12th_material.pdf

上記の決算説明会資料では、2018年1月期で1口あたりのNAVは153,716円とされています。一方で、以下のリリースによりますと、今回の増資による1口あたりの発行価格は、1口あたり157,047円となっており、先ほどの森ヒルズリート投資法人（3234）までには及びませんが、1口あたりのNAVを超えているということになります。プチプレミアム増資ということでしょうか。

新投資口発行及び投資口売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人（3278）は、ケネディクス・レジデンシャル投資法人とジャパン・シニアリビング投資法人が合併していますので、新規上場時の出資価格といっても、前者の価格ですが、190,000円ということで、参考です。ただ、こちらも合併時に分割となっていますので、95,000円ということになろうかと思います。

分配金の変化は？

2019 年 1 月期（第 14 期）　3,640円→3,852 円
2019 年 7 月期（第 26 期）　3,753円

最後に、インヴィンシブル投資法人（8963）です。

1口あたりのNAVと1口あたりの発行価格の比較

第29期決算説明会資料
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/doc_table/20180309_1628575nbC5.pdf

上記の決算説明会資料では、2018年1月期で1口あたりのNAVは51,407円であるとされています。一方で、以下のリリースによりますと、今回の増資による1口あたりの発行価格は、1口あたり45,776円となっており、1口あたりのNAVを下回っているということになります。

新投資口発行及び投資口売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/whats/20180725_160452mHJd.pdf

インヴィンシブル投資法人（8963）は、もともと東京グロースリート投資法人という法人でした。非常に懐かしい響きですね。当時の新規上場時の発行価格は、395,000円でしたが、エルピーシー投資法人と合併しており、8分割となっています。ですので、あくまで参考値ですが、49,375円ということになります。

分配金の変化は？

分配金予想の修正はリリースされておりません。