Real Estate Investment Trust
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今回は、オフィス系リートのジャパンリアルエステイト投資法⼈(8952)の第30期(2016年9月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.j-re.co.jp/file/term-a27d78201b733fa7cce84e04a640de97acb12ee9.pdf

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主な特徴など

ジャパンリアルエステイト投資法⼈(8952)は、2016年9月で上場15周年を迎えるJリート(REIT)の中では歴史ある投資法人です。Jリーグでいえば、オリジナルテンにあたるでしょう。

スポンサーは、三菱地所(8802)と三井物産(8032)ですが、運用会社の株式は、三菱地所(8802)が9割保有しています。

その資産規模も日本ビルファンド投資法人(8951)野村不動産マスターファンド投資法人(3462)に次ぐ第3位となっています(2017年3月時点)。オフィス系リートでは、第2位です。

主にその7割以上を首都圏の大規模(延床面積 3,000㎡以上)のオフィスに投資を行うことが方針とされています。

直近の業績は?

では、第30期(2016年9月期)の業績が説明資料の6ページに掲載されていますので、見てみましょう。

(単位:百円)
第29期 第30期
実績 実績 前期比
営業収益 30,589 30,773 +184
営業利益 12,352 12,368 +16
経常利益 10,816 10,958 +142
当期純利益 10,753 10,947 +194
一口当たり分配金 8,121円 8,361円 +240

前期に物件を売却しており、営業収益ベースで売却益マイナス161百万、賃料マイナス218百万となっております。一方で、特筆すべきなのは、既存ビルの貸付進捗と増額改定で賃料552百万となり、減益を吸収していることでしょう。

稼働率が2010年頃の92,3%を底に、2017年3月末には、98.5%にまで上昇する予定ということで、オフィス市況の改善の恩恵をいち早く受けている格好ですね。

やはり物件が大規模ということと機能も一流ということで、市況がよいときには物件の競争力が高いことがポジティブに働いているものと思われます。

また、リファイナンス時の金利の引き下げも非常に効いていて、105百万もの費用削減につながっています。

今後の見通し

次に、第31期(2017年3月期)及び第32期(2017年9月期)の業績予想です。説明資料の10ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第30期 第31期
(2017年3月期)
第32期
(2017年9月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 30,773 30,720 △53 31,170 +450
営業利益 12,368 12,490 +121 12,730 +240
経常利益 10,958 11,080 +121 11,350 +280
当期純利益 10,947 11,070 +122 11,350 +280
一口当たり分配金 8,361円 8,460円 +99 8,660円 +200

続く第31期(2017年3月期)は、光熱水費の季節要因ということで、減収となりますが、その分費用が減るということや2016年10月に購入した⾦沢上堤町ビルが寄与するため、営業利益は増益となる予想です。

また、第32期には、貸付進捗、増額改定等により450百万となり、増収増益、分配金が200円増えるという予想です。こちらも、特に物件を取得することなく、巡航運転の中での上昇ということで、オフィス賃貸業の順調さがうかがえる内容ですね。

説明資料の30ページには、唐突にゴルフイラストによる今後の見通しが表されており、今期の運営をナイスショットと自画自賛の余裕感すら見受けられますが、現状の賃貸マーケットの追い風の先、遠くの方に大量供給の雲があるということは意識されているようです。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.3.21現在の投資口価格609,000で、第31期及び第32期の予想分配金利回りを巡航分配ペースと仮定すると、約2.8%となっており、本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約4.3%です。また、japan-reitで公表されているNAV倍率は、1.30%です。

決算短信
http://www.j-re.co.jp/file/term-436b6731ed6817d368f8f499b0b61735965d1579.pdf

賃貸NOI(半期) 19,975,876千円
取得価格総額 923,623,286千円
FFO(半期) 17,459,888千円
口数 1,309,310口

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