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Jリートの銘柄を選ぶ際に、知っておくとちょっと得するかもしれないおすすめのコツシリーズ第3弾です。

今回は、用途別の指数を意識しよう です。

東証からリリースされている指数は、東証リート指数だけではないよ。

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用途別に算出された指数とは

東証には、上場する全リートを対象とした東証リート指数とは別に、東証REIT用途別指数シリーズという指数があります。東証は、2010年から、オフィス、住宅、商業・物流の3種類ごとの指数を算出しています。

東証、REIT用途別指数を算出 21日からホームページで公表(日経新聞)
https://www.nikkei.com/article/DGXNASFL1807P_Y0A610C1000000/

それぞれの銘柄は、3種類の用途別に振り分けられています。この振り分けは、定期的に見直しがなされていますが、その都度東証からリリースがあります。「東証リート 用途別」で検索すると、見つかると思いますが、例えば、現時点で最新の2018年10月5日作成分は、以下の通りです。

https://www.jpx.co.jp/markets/indices/line-up/files/mei_11_reitsec.pdf

ちなみに、難しいですが、それぞれの指数の算出方法も公表されています。

東証指数算出要領
https://www.jpx.co.jp/markets/indices/line-up/files/cal_7_reit.pdf

東証REIT用途別指数から分かること

例えば、以下は、ある期間の用途別指数の流れです。

オフィス 1613.98(1.5%)→1596.33(△1.0%)→1594.54(△0.1%)
商業物流 2074.63(1.1%)→2064.21(△0.4%)→2058.03(△0.2%)
住宅   2379.40(0.4%)→2371.85(△0.3%)→2391.54(0.8%
全体   1646.05(1.2%)→1633.65(△0.7%)→1632.91(0%)

オフィス指数が1.5%上昇する一方で、住宅指数は0.4%の上昇にとどまっている週がありますね。また、住宅指数が0.8%の上昇していますが、ほかの二つの指数は下落となっている週もあります。

オフィス指数は、1.5%上昇した以降は、値動きがおとなしくなり、逆に2週にかけて行って来いであった住宅指数は、最終週で他の指数が静かな分買われています。

このように、東証リート指数だけを見ていても分からない景色が、用途別指数を追っていると見えてくることが分かります。

東証から公表されている4つの指数の流れが分かっていると、投資の視野が広がるね。

用途別指数の見方と活用法

これら用途別指数は、東証のホームページに掲載されていますので、だれでも無料で確認することができます。

東証REITオフィス指数リアルタイムグラフ
東証REIT住宅指数リアルタイムグラフ
東証REIT商業・物流等指数リアルタイムグラフ

あと、期間を指定してみることもできます。用途別指数ごとに、割と異なる動きをしていることが確認できます。

東証REITオフィス指数(過去3か月)
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東証REIT住宅指数(過去3か月)
zyuukyo
東証REIT商業・物流等指数(過去3か月)
syougyou

例えば、2018年10月10日時点で、過去3か月を見てみますと、オフィス指数は、9月の中旬頃にいったん伸びて現在は少し値を戻しています。9月中旬は、8月にオフィスビルの空室率統計が鈍化したことを受けて、どうなるのかというところでしたが、再び空室率が低下したとのリリースが出ていました。

また、住宅指数は、この3か月間徐々に値を上げ続けていることが分かります。先日、日本不動産研究所から「東京マンション賃料は2020年まで上昇続く」というリリースが出されていました。

一方で、商業・物流施設は、ここ3か月間で100ポイント近く値を下げて、現在はいったん少し値を戻している状態です。地方の百貨店が閉店となったり、物流施設の東京圏空室率が上昇しているというニュースも出ていました。

それぞれの指数がニュースだけに反応しているということでもないとは思いますが、ここ3か月間で見ても指数ごとにずいぶんと流れが違っていることが分かりますね。

ということで、このような指数の流れを意識しながら、例えば、好調な住宅系銘柄を買おうとか、逆に、下がっている商業・物流系銘柄から好利回り銘柄を探そうといった活用ができれば、銘柄選びの方法の幅が広がると思います。

  • 東証リート指数だけでなく、用途別指数も把握しておく。
  • 用途別指数は、1日ごとだけではなく、中長期でも確認してみる。
  • 用途別に関係しそうなニュースなどの情報も知っておくとベター。
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