Real Estate Investment Trust

Jリート(REIT)の仕組み

次に、基本的なJリートの仕組みを説明します。

Jリートの仕組み

ここでJリートの基本的な仕組みを説明しておこうと思います。登場人物たちをだいたいおさえてもらえれば良いと思います。

reit

投資法人

投資法人(株式でいう「株式会社」)は、日本ビルファンド投資法人(8951)など証券コードとともに、投資するときにはこの名称で選択して購入しますので、一番馴染みがあるわけですが、実際はただの器です。

この器のことをビーグルとも呼びますが、この「投資法人」には、Jリートの場合、職員はいませんから、そこで実際に誰かが働いていることもありません。

この「投資法人」という器は、投資家からの出資金、借入金や投資法人債(株式でいう「社債」)などを受け入れ、不動産を保有する役割を持っています。

このように、あとに説明する運用会社とは別に、器を設けることのメリットは、いくつかあります。

  • 1つは、スポンサーや運用会社が仮に破たんをしても、投資法人を別にしておけば、連鎖倒産することなく、投資家を保護することが可能となるためです。
  • 2つに、投資法人を特別な税制下に置くことで、法人に課税、投資家に課税といった二重課税をしないようにしています。
  • 3つに、決算に余計な人件費や事務費等の間接的な費用が計上されないため、不動産活動の損益が分かりやすいといったことがあります。

運用会社、資産保管会社、事務委託会社

実際に、不動産を運用するのは、その下にある「運用会社」という株式会社です。日本ビルファンド投資法人(8951)で言えば、日本ビルファンドマネジメント株式会社という会社になります。

この運用会社には、役員や職員がいますし、物件の入れ替え、リーシングに向けた活動や物件の維持管理の業務などの管理業務を行っています。実際の維持管理業務などは専門の業者に委託していますが、少なくとも物事の判断はしているわけです。

ですから、こうした業務に必要な費用や職員の給料などが必要となりますので、投資法人から一定額の報酬を支払っています。

また、資産保管会社は資産保管(権利証の保管等)を、事務委託会社は一般事務等を受託します。これらを外部に委託することは、法律で義務づけられているのです。

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運用会社を子といって、このスポンサーを親ともいったりしますが、そのくらい投資法人の行く末を左右するのがスポンサーです。

言ってしまえば、運用会社の大株主のことです。例えば、日本ビルファンド投資法人(8951)のスポンサーは、三井不動産です。

一般的に大株主の言うことは聞かねばなりませんし、そもそも運用会社には、大株主であるスポンサーから派遣されたり異動となった役員や職員がいるわけですから、言うことは聞きます。

ですから、親であるスポンサーからの物件を投資法人が購入するということは、よくあることです。こうしたスポンサーとの物件取引が適正な価格で行われているのか、といったことは、よく問題になることだ、ということは知っておきましょう。

投資家

投資家は、投資主(株式でいう「株主」)と呼ばれ、証券会社を通じて投資口(株式でいう「株式」)を購入すると、その業績に応じた分配金(株式でいう「配当金」)を受け取ることができます。

Jリートは、国内の証券会社であれば、ほとんど取り扱いがありますから、簡単に購入することはできます。

また、国内投資家、海外投資家、法人、投資信託、金融機関など、プレイヤーである投資家は多様です。いま誰が売っているのか、買っているのかは、相場の流れを左右する非常に重要な要素です。

こうした情報は、東証のホームページにて情報が公開されていますので、定期的に確認をしてみるとよいでしょう。

投資部門別売買状況 | 日本取引所グループ

テナント

具体的には、オフィスビル、商業施設、倉庫、マンションやホテルなどの賃貸物件の借主がいます。

この借主から賃料を得ることにより、そこから必要経費を抜いた分が投資家に配当されることになります。その意味では、お客様は神様やで、ということです。

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