Real Estate Investment Trust
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この記事では、2017年3月のJリートに関する各種情報まとめを提供します。

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Jリート市場全体のDATA

3月も引き続き下落の相場となりましたので、時価総額が減少し、予想利回りが上昇しています。そのような中でも、物件の取得と公募増資は引き続き実施されています。

(百万円)
1月 2月 3月
銘柄数 57 58 58
時価総額 12,068,777 12,067,352 11,906,378
REIT指数 1843.4 1817.36 1776.33
予想利回り 3.56% 3.65% 3.74%
NAV倍率 1.22 1.2 1.17
物件取得額 67,568 262,442 231,164
公募増資 1 5 4
公募増資額 21,952 136,410 108,754

※情報参照元:j-reit.jp

次に、東証からリリースされております「投資部門別 不動産投資信託証券売買状況」の2017年3月分を取り上げたいと思います。

投資部門別 不動産投資信託証券売買状況(東証)
http://www.jpx.co.jp/markets/statistics-equities/investor-type/nlsgeu000002en0d-att/reit_m1703.pdf

3月の投資部門別売買状況

まず3月の状況ですが、以下のとおりになっています。

証券会社自己 112億 買い越し
投資信託   239億 買い越し
個人     245億 売り越し
海外投資家  102億 売り越し
事業法人    67億 売り越し
生保・損保  0.1億 売り越し
銀行      73億 買い越し
日銀     108億 買い入れ

部門別では、相変わらず個人売りが多く、投資信託の実態が個人だとしても、売り越しとなっています。そのほか、海外投資家の売り、銀行の買いとなっていますが、これらの部門別の動きは2月とほぼ傾向が変わっていませんでした。
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4月以降の投資部門別売買状況

まだ発表されていませんが、4月末の東証リート指数は、1733.96にて引けていますので、引き続き積極的な買い手はいない状況であったことが予想されます。

以下に、単純な買い越し売り越しの勝敗表のような整理表を掲載しました。○が買い越し、×が売り越しです。赤文字は、大幅な売り買いがあった年月です。

2月 2012 2013 2014 2015 2016 2017
投資信託 × ×
海外投資家 × × × ×
銀行 ×
3月 2012 2013 2014 2015 2016  2017
投資信託 ×
海外投資家 × × × ×
銀行 × ×
4月 2012 2013 2014 2015 2016
投資信託 × ×
海外投資家 × × ×
銀行 × ×
5月 2012 2013 2014 2015 2016
投資信託 × ×
海外投資家 × × × ×
銀行 ×

上記は、単純に傾向をつかむくらいにしか役立ちませんが、海外投資家VS銀行・投資信託連合軍といった構図が見て取れます。なお、本邦個人投資家は、万年売り越しなので省略してあります。常に売り越しと考えてください。

2014,2015,2016年と共通の傾向は、2月から4月まで、各投資部門の売り買い傾向が一貫しているということです。例えば、海外投資家は、2014と2015年の2月から4月までは、売り越し続きです。逆に、銀行・投資信託連合軍は、買い越し続きですね。

2016年は、2月から4月まで、買い越し続きとなり、銀行・投資信託連合軍がその逆です。

この2014,2015,2016年の傾向が続くと仮定すると、2017年3月の海外投資家が売り越しとなりましたので、4月も売り越しが続く傾向が強いということになりますが、どうでしょうか。

そして、海外投資家の2013,2014と2016年は、2月から4月までの傾向と5月は逆の手を取っています。ただ、そのうち2013,2016年は、買い越し→売り越しです。2012,2015年のように4月に売り越しの場合は、むしろ引き続き売り越してきている傾向もあります。

このまま2月から5月まで継続的に売り越した2015年型になる可能性もありそうです。

投資部門別売買シェア

実は、Jリートの投資部門別売買シェアは、昔から約4割超が海外投資家です。これは、ずっと変わっておりません。一方で、数年前までは、全体の2割を占めていた本邦個人投資家のシェアが2015年末を境に下落し続け、2016年末には、1割ちょっとにまで下がってきているのです。

この反面、投資信託のシェアが上がっていれば、イーブンとなるのですが、そういうことではないため、純粋に国内投資家がJリートを購入しなくなっていることを差しています。

そのほか、投資信託と銀行がそれぞれシェア1割ずつという構図にも、変化はありません。

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