これからやってくるオフィスビルの賃貸収益の増加

公開日：2015年08月17日　最終更新日：2015年08月18日
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本日の東証リート指数は、寄り付きから弱く始まりましたが、日中をかけてプラスに転じ、前日比+6.26。

全体としては、上昇銘柄18、下落銘柄32、変わらず3となりました。個別銘柄では、主要銘柄である日本ビルファンド投資法人(8951)は+3.07%と大幅上昇。同じくオフィス系主力のジャパンリアルエステイト投資法人(8952)も+1.93%。オフィス系は全体的に強め。

東証リート指数　1746.17(前日比+6.26)
日経平均　20,620.26(前日比+100.81)
TOPIX　1,672.87(前日比+8.41)

国債先物は反落、長期金利0.395％に上昇（ロイター）
http://jp.reuters.com/article/2015/08/17/idJPL3N10S26X20150817

現物債は長期・超長期債利回りに上昇圧力がかかった。スワップで払いが出ていることに反応しているとの見方が出ていたほか、益出しを含めたポジション調整的な動きが見られた。超長期ゾーンに関しては、あすの２０年利付国債入札が意識されており、業者の持ち高調整が入った。５年債にも国内銀行勢を主体に利益を確定する売りが優勢になった。１０年最長期国債利回り（長期金利）は同２ｂｐ上昇の０．３９５％。(2015.08.17 ロイター）

※日々のリート指数などはサイドバーのDay Reit(ツイッター)をご覧下さい。→

※週や月間ベースなど指標は、上段メニュー「主要指数＆指標」をご覧ください。

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都市未来総合研究所が毎月発行している不動産トピックでは、「オフィスビル賃料の変動に関する誤解を解く」と題してた記事が掲載されています。

不動産トピック8月号

記事によると、マーケットの期待に反して賃料収益の改善が遅延し、オフィスビルの平均空室率が低下した２０１２年７月頃から、期待先行で不動産業種の株価や東証リート指数が上昇に転じたものの、２０１３年４月の金上昇懸念により戻し、いったんオリンピック効果で持ち直したが、２０１４年５月の平均募集賃料の底打ちが報じられても、不動産株は軟調に推移したとされています。

・２０１２年７月　平均空室率が低下

・２０１４年５月　平均募集賃料の底打ち

よく空室率が６％台にならないと、いわれておりますが、この節目に東京５区の平均が到達したのは、14年03月でした。10年06月から12年08月の間、８％から９％台をうろうろとしていた空室率が12年07月から低下を始め、14年03月には、６．７０%に到達。それ以降は、5%を通過し、最新の統計では、ついに4%台に突入しているわけです。

なお、さらに長いスパンで見てみますと、07年11月には、２．４９％を記録し、リーマンショックが起こった08年9月には、まだ４．０７％、その後、２年弱くらいをかけて9%にまで上昇している点も覚えておくべきことでしょう。いわゆるショック時には、いまだ4%程度の低い空室率で推移し、その後、２年弱をかけて最悪な状態に到達していることです。そして、その２年後に再び空室率が低下し、さらにその２年後に空室率が6%台に突入したところで、平均募集賃料が底をつけるといった具合です。

・２００７年１１月　平均空室率２．４９％

・２００８年９月(リーマンショック)　平均空室率４．０７％

・２０１０年６月　平均空室率９．１４%

・２０１２年７月　平均空室率が低下し始める、９．３０%

・２０１４年３月　平均空室率６．７０%

・２０１４年５月　平均募集賃料の底打ち６．５２%

そういった推移を踏まえて以下の記事を読んでみましょう。

実は早すぎた、賃貸収益の好転期待
投資家の期待に反して、不動産賃貸業の収益改善が遅れたのは実は当然のことと考えられます。まず、平均空室率が低下に転じてから平均募集賃料が上昇するまでには貸手の態度転換に要する時間差が生じます。さらに、募集賃料が上昇に転じたからといって、それはテナントから退去予告が出されて空室カウントとなった床について、従前の募集賃料から増額して募集を始めたいうにすぎません。稼働床全体の平均賃料収入単価（実収賃料※2）が上昇するためには、新規テナントの導入と併せて、フリーレントが減少し、継続して入居するテナントの賃料改定時に増額改定となる等の要素も重要になります。今回の例では、平均空室率の低下から平均実収賃料の上昇まで、およそ2年半を要しています。(不動産トピック8月号より)

「平均空室率の低下から平均実収賃料の上昇まで、およそ2年半を要しています」というがそれですね。

さて、そこで、実際にこうした間隔のずれがどう分配金に表れているのか、オフィス系リートの旗艦銘柄である日本ビルファンド投資法人(8951)のホームページにおける分配金ページを見てみましょう。全期間の分配金が掲載されています。
http://www.nbf-m.com/nbf/ir/distribution.html

２００８年６月に最高分配金額である１１，２７４円となり、そこから下降の一途をたどった末に２０１１年６月に７，５６９円といった底をつけています。しかし、２０１４年１２月には、再び７，５２０円、直近２０１５年１２月は、７，８４０円と予想されています。

つまり、空室率の最悪期に近いところで分配金の最初の底をつけ、６％にまで回復した２０１４年１２月になっても、７，５２０円という再びの底をつけにいっています。

こうした分配金の軟調な動きがオフィス系リートに対する投資家の期待を満たしていないということなのでしょう。平均空室率の低下からおよそ2年半を経てもなお、分配金の回復が緩慢ということです。

今後、分配金が過去最高の水準に戻っていく流れをみせるのであれば、利回りがどうなっていくのか、ということを考えながら、各銘柄を見ていくことも一法です。さしずめ、先日決算が発表となった日本ビルファンド投資法人(8951)の決算説明資料が本日掲載となっておりましたので、中身を見ていくとよいかと思います。