【リートの基本】不動産投資のリスクをリート（不動産投資信託）でヘッジしようという話。

不動産投資のリスクは、様々で、上げ始めたらキリがありません。

不動産投資の8つのリスク(日本財託)
http://www.nihonzaitaku.co.jp/invest/inv03/

しかし、不動産投資信託と言われるリートでは、これらのリスクは、大幅に低減されると考えています。

その理由は、投資法人がプロたちによって運営されているからです。しかしながら、プロだから大丈夫と言うと、いかにもリートを買わせたい人みたいですね。

しかしながら、わたし自身も現物の不動産投資に参入し、微弱ながら7期目を迎えています今、実感として分かります。

個人投資家として、独りで携わるのと、リートの運営としてたくさんのプロたちが携わるのとでは、まったくマンパワーが違うのです。

空室リスクなどの運営上のリスク

不動産投資のリスクである空室リスク、滞納リスク、家賃下落リスクは、どんな物件でもゼロというわけにはいきません。

これらのリスクをできる限りヘッジするには、駅から近いなど好立地の物件を保有することや資産規模を大きくすることです。

ですが、これらのことを行うには、相当の資産体力が必要です。個人では限界があるため、地方の物件や駅から遠い物件で勝負するなどのリスクを取らざるを得ないこともあります。

もうお分かりと思いますが、多くの投資家から資金を集めるリートでは、護送船団のようなものですから、個人投資家に比べ、多くの資産で好条件の物件を保有することができるのです。

2020年11月末時点でのJリート全体の保有不動産の保有所在地別保有額の割合は、50%以上が東京23区内、７０%以上が関東圏にあります。

https://j-reit.jp/market/07.html

また、空室リスクや家賃下落リスクに対応するには、共用部分や各居室のリノベーションなど物件のバリューアップも重要な対策となりますが、スケールメリットやノウハウ面からもリートの方が１枚も２枚も上手です。

建物老朽化などの資産価値上のリスク

建物老朽化リスク、物件価格下落リスクは、非常に難しい問題です。

これらのリスクをヘッジするには、適宜価値の低下した物件を売って、代わりの物件を購入するという資産入換をしていかなくてはなりません。

これは、口でいうほど簡単ではありません。個人レベルで進めていくには、まず適切な物件を紹介してくれる不動産会社とのパイプ、融資を実行してくれる銀行との関係が欠かせません。

市況は常に動いていますから、その中でタイミングよく物件入換を行っていくことは、大変なことです。

リートでは、物件の売り買いや銀行との交渉も運営会社が担いますし、購入物件の情報にかかるパイプもあります。

良くも悪くも運営会社の大株主であるスポンサーからのパイプもあるので、物件を優先的に買い入れることもできます。

一方で、個人で物件を買う際には、当然ながら自分の判断で物件や立地の良し悪しだとか、賃貸需要を見極めることになります。ときには、仲介の不動産屋の情報を信じて、大きな損害を出すこともあります。

こうしたリスクは、リートではありません。物件購入にあたっては、運営会社の中で合議しながら、話を進めていくので、例えば、新築区分マンションを購入しちゃいました、なんていうことはあり得ないことです。

会計上・税務上のリスク

このほかにも実際に現物の不動産投資を毎年積み重ねていくうえで、会計上や税務上のリスクも徐々に体感していくものと思います。

個人で不動産投資を行う上で、確定申告に向けた会計事務は誰が担うのでしょうか。税理士に委託するのでもよいのですが、それは無料ではありません。自身で担うとしても、勉強する時間やその労力は馬鹿になりません。

この点、リートに投資しているからといって、投資家が特段に会計事務をすることはありません。

また、税務上のリスクも見逃せないポイントです。リートは、一般株式と同様、譲渡益や配当金にかかる利益に対して２０％の税金がかかります。これは、特定口座で運用していれば、特段の労力もなく、差し引かれますし、２０％控除されることもありませんね。

一方で、現物の不動産投資にかかる収益は、総合課税といって、サラリーマンですと、給料と合算した金額で、税率が上昇していきます。

例えば、695万円を超え900万円以下だと、税率23％、900万円を超え1,800万円以下だと、33%の税率にもなります。

現物の不動産投資をしていると、900万円を超える課税所得は現実的な金額ですから、税額もリートのそれよりも高くなるのです。

ちなみに、以下の記事では、一見利回りの高い現物の不動産投資であっても、リートの手残りとそんなに変わらないことのシミュレーションを試みています。

【ちょっと現物不動産投資の話】表面利回り５～６％の築浅アパートと3.8％のリート（REIT）の手残り

結論

これまで主に現物の不動産投資にかかるリスクについて説明をしてきましたが、もちろん、リートにもリスクはあります。

リート自体のリスクについても、知ったうえでの投資が必要になることは言うまでもありません。

しかしながら、わたし自身、現物の不動産投資を始めて7期に突入していますが、不動産投資に取り組む際のリスクの多くは、リートでヘッジできますし、ヘッジすべきだと考えています。

また、現物不動産投資の最大の利点である融資が厳しくなっている昨今、リート（不動産投資信託）の優位性は高まっていると思っています。

現物の不動産投資に比較して、その分利回りには劣るかもしれませんが、プロ集団にお任せする委託料だと考えるべきではないでしょうか。