来年から始まるNISA、Jリート（REIT）により運用するなら、どの業種リートか？

本日の東証リート指数は、前場に下がり続けましたが、本日は閉店とばかりに後場はヨコヨコとなり、節目の1400を維持して引けています。
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さて、本日は、平成26年から始まるNISAについて、ふれてみたいと思います。

NISAは、基本的には5年間で非課税期間が終了し、ロールオーバーにより延長したとしても10年間で一度ケリをつけなければならない制度設計になっているようです。恒久化を要望する声もありますが、それが実現するかどうかは、制度開始後の行く末を見ていくしかないみたいですね。

そもそも個人的には、日本経済が破綻するというシナリオを明確に想定しない限り、REITを5年とか10年でケリをつける前提で購入はしませんので、NISAだからこのREIT銘柄を買うだとかというのは、ないことになります。

とは言いましても、Jリートアナリストの山崎成人氏は自身のブログで以下のように予想されています。

NISA導入によるインフラ整備（山崎成人氏ブログ）
http://www4.plala.or.jp/real-estate/report_y/130628.html

（新たにリート市場に流入する投資額は、）既存投資家だけで見積もっても、その資金量は2,000億円/年を下らないだろうと考えられますし、かつてＲＥＩＴ投資経験のある人も投資を開始すると考えれば、それだけで5,000億円程度にはなりそうです。 この資金量はＲＥＩＴの時価総額の約10％に該当しますから、一定度ＲＥＩＴの知識がある投資家の新規投資として考えればインパクトがあります。（2013.06.28 山崎成人氏）

上記の想定が正しいのかは分かりませんが、要はどちらを想定するのかということでしょう。もし、貴方が上記の方向に進むと判断されるのであれば、投資先としては、オフィス系のリートを検討されるのがベターではないかと考えます。

といいますのも、多くの資金が個別銘柄に直接投資されるよりも、投資信託を通じて投資されると考えるのであれば、投資信託の組み入れ比率からしても、オフィス系が買われることになると思われるからです。

もちろん、今後景気が回復する中で最も同じように回復がみられるであろう業種がオフィス系リートであろうこともありますが、NISAによる新規資金流入という観点のみで考えるのであれば、投資信託→オフィス系と考えるわけです（興味半分で物流系専門投資信託とかできないですかねとは思います。）。

まあ、仮説ですが。そもそも、そんなにNISA資金が流入しないという可能性もあります。山崎氏がおっしゃるレベルで資金が流入し、投資口価格が上昇したとすれば、その際に利回りはどのような水準に達しているのか、ということもありますし。

さて、ここまではオフィス系というククりで考えてきましたが視点を変えてみます。「オフィス系って上がるのも早いけど、下がるのも早いんですよねえ」ということで、ご心配な方はよりリスクの低い銘柄群を狙っていく方法と考えているからです。

と、少し長くなってきましたので、次回とします。