Real Estate Investment Trust
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不動産クラウドファンディングに参加するにあたり、その仕組みやシステムを知り、事業者の比較、案件の利回りとリスクの選別をすることはマストです。

そもそも、クラウドファンディングには、購入型・寄付型・貸付型・株式型・ファンド型といった様々なタイプの方法があって、それぞれ関係している法令も異なり、そのことがとてもクラウドファンディング自体を分かりにくくしています。

投資において重要なのは、その仕組み、内容を理解することです。

自分が何に投資するのかを分かっていないと、モヤモヤしたまま、何となくリスクを抱えているような気になりますよね。

このモヤモヤ感は、投資において、最もNGな状況なので、不動産クラウドファンディングのことをしっかりと理解していきましょう。

今回は、不動産クラウドファンディングの仕組みについて、貴方のモヤモヤ感が解消されるように、図なんかも載せながら説明していきます。

クラウドファンディングとは

まずはじめに、下のイメージ図をご覧ください。投資家から資金を集めた事業者が、誰かに出資・貸付しています。
crowdfunding

このように、クラウドファンディングは、インターネットを介して不特定多数の人々から少額ずつ資金を調達するものです。

クラウドファンディングは、「群衆(クラウド)」と「資金調達(ファンディング)」を組み合わせた造語なんですね。

クラウドファンディングの事業者は、集めた資金を必要とする人に出資・貸付することで、利益を得ます。

その利益は、資金の出し手である投資家へも分配されます。

これだけであれば、わかりやすいと思いますが、クラウドファンディングを分かりにくくしているのは、実に様々なタイプがあることです。

ときにはソーシャルファンディングと称されることもあります。

クラウドファンディングとソーシャルファンディングって、何がどう違うの? と思うだけでも面倒になりませんか。

次に、クラウドファンディングのいろいろなタイプを説明していきますので、その疑問も含めて解消していきましょう。

購入型・寄付型・融資型・株式型・ファンド型とは

まず、以下の表をご覧ください。同じクラウドファンディングでもこれだけのタイプがあって、事業者に適用される法律が異なっているのです(スマートフォンで表が全部見えない場合は、スマホを横向きにしてください。)。

購入型 寄付型 貸付型
融資型
株式型 ファンド型
代表的なサービス Readyfor
CAMPFIRE
Makuake
 Readyfor  SBI SL
クラウドバンク
FUNDINNO
 セキュリテ
主な
関係法令
民法・
資金決済法等
特になし  貸金業法 金融商品取引法(第1種)  金融商品取引法(第2種)

さて、そのうち、不動産クラウドファンディングと言われる仕組みは、貸付型とファンド型(そのうち対象が不動産の場合は、不動産型)に位置しています。

具体的に不動産クラウドファンディングの一つとして、2014年から運営されている老舗OwnersBookを見ていきたいと思います。

OwnersBook

上記トップページの「OwnersBookの案件タイプは2種類」というところをご覧ください。

貸付型 (ソーシャルレンディング)

別名ソーシャルレンディングと呼ばれる貸付型は、クラウドファンディングで集めた資金を使い、お金を借りたい企業に対し、不動産等を担保として融資します。」

つまり、ソーシャルレンディングは、貸付型(融資型)クラウドファンディングのことです。

先に、関係法令の一覧を提示しましたとおり、貸付型は、貸金業法のもと、事業者は案件への資金の貸し付けを行います。投資家は、この貸付の資金に出資し、金銭的な対価を得ることになります。

そして、案件ごとに貸付金の種類として、シニアローン、メザニンローンとありますが、この種類によってもリスクが異なってくることも押さえておきたいポイントです。

別の記事でまた詳しく説明をしますが、貸付金の返済として、シニアローンが最も優先順位が高く、その次がメザニンローンであることを覚えておきましょう。

【不動産クラウド】必須知識メザニンローン、エクイティとは。

エクイティ型(投資型【株式型・ファンド型・不動産型】)

ここで新たにエクイティ型という表現を出してしまいますが、貸付型がローンを対象にして出資を行うことに対して、エクイティ型は自己資金部分として行います。

株式型、ファンド型、不動産型は、その性格から、投資型と表されることもありますが、エクイティ(自己資金部分)への投資となります。そういった意味でも投資ですね。

リートの投資法人がリリースする決算説明会資料で、よく増資による物件取得のことをエクイティファイナンスと表記していると思います。

エクイティファイナンスとは、企業が新株を発行して、事業のために資金を調達することを意味します。

エクイティ型の不動産クラウドファンディングでは、不動産特定共同事業者や特定目的会社(SPC)などを通じて、不動産受益権などを取得し、得た収益を出資者に分配をする仕組みになっています。kyoudou1【不動産クラウド】ファンディングの仕組みができるまで(不特法)。

貸付型とエクイティ型の違い

貸付型は、仮に貸付先のプロジェクトが倒産した場合にも担保等の資産を売却し、債権者として優先的に返済を得ることになります。

一方で、エクイティ型は、いわゆる自己資金を出資したということになりますため、精算の順位は、貸付に劣後しますから、最後に残った資金だけが返戻されます。

このため、エクイティ型では、例えば、プロジェクトにおいて、運用不動産を売却してキャピタルゲインを得た場合、その利益を享受することができますが、逆にキャピタルロスとなった場合は、出資元本よりも少なく精算されることになります。

この点、貸付型は、一定の貸付利率のとおり、利益を得ることができますし、キャピタルロスが出た場合でも、まずエクイティの部分が毀損となりますので、全額返戻される場合もあります。

一般なリスクの強弱 エクイティ型>貸付型

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そうなると、エクイティ型はリスクが高いのかとなりますが、不動産クラウドファンディングでは、こうしたリスクを軽減するため、不動産を担保とし、かつクラウドファンディング事業者自身も出資している場合がほとんどです。

エクイティ型不動産クラウドファンディングの具体例 Jointoαの場合

Jointoα(ジョイントアルファ)は、1964年から不動産業を営む老舗の不動産会社「穴吹興産」が展開しています。

穴吹興産が運営するマンションなどの不動産に、匿名組合契約として、出資することで、分配金を得ることができる仕組みになっています。不動産は、不動産特定共同事業者として、穴吹興産が運営します。

エクイティ型となっていますので、運営する不動産事業に損失が出た場合は、出資額の一部又は全部に損失を負うことがあります。ただ、投資家は出資額を超えて損失を負担することはありません。

また、先ほども触れましたが、出資する不動産を担保とし、事業者である穴吹興産自身も出資者となり、損失が出る場合はまず事業者が先に損失を被る形で、リスクを軽減しています。

【不動産クラウド】穴吹興産が提供する分譲区分マンションに出資するJointoα(ジョイントアルファ)

他にも、Rimple(リンプル)大家.comでも同様のサービスが提供されています。

なお、匿名組合については、以下のイメージ図をご参考くだささい。tk【リート考】特定目的会社、SPC、匿名組合出資、優先出資証券とは?

CrowdRealtyの場合

CrowdRealtyは、第二種金融商品取引業の登録はされていますが、不動産特定共同事業法を活用しない独自のスキームが採用されています。

具体的には、出資を受けたCrowdRealtyが不動産を所有する子会社に貸付を行い、不動産の運営を第三者に委託又は賃貸する仕組みになっています。

まずは、以下のホームページをご覧ください。いくつかのプロジェクトが掲載されていると思います。


https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000016196.html

上記の記事も載っている「京町家再生プロジェクト」は、わたしも昔こちらのファンドに興味があって、CrowdRealtyに出資者登録をしたものです。

この「京町家再生プロジェクト」では、最後に外部の投資家等へ売却となる予定ですから、その売却額によって、元本が増えたり減ったりすることは、先ほどのエクイティ型のところで説明したとおりです。

投資家保護の仕組み

さて、冒頭の一覧表で、ファンド型(対象が不動産の場合、不動産型)の関係法令には、金融商品取引法(第2種)が入っていたかと思います。

これは、不動産型のクラウドファンディングを運営するには、金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業者の登録が必要ということになります。

第二種金融商品取引業者は、ファンドを販売し、投資家のお金を預かることもできるなど重い責任を負っているのです。

また、不動産型のクラウドファンディングでは、不動産特定共同事業の仕組みを活用したものが多く、その場合、不動産特定共同事業法による規制も受けることになります。

【不動産クラウド】ファンディングの仕組みができるまで(不特法)。

これらの法律は、事業を行う者の要件を定め、一定の規制を設けることで、投資家の保護に資するものです。

とはいえ、あくまで仕組みが適切に促進されるよう環境を整えるものであり、投資家に損をさせないための制度ではありません。

損をしないための案件ごとの選択は投資家に委ねられています。

事業者、案件の利回りやリスクの選別のために確認すべきこと

さて、ここまでの話を踏まえまして、不動産クラウドファンディングの投資にあたって、確認すべきことを整理しておきたいと思います。

まず、不動産クラウドファンディングを運営する事業者は、昨今、多岐にわたってきていますが、まずその事業者がどのような法律に基づいて登録を行っている事業者かは最低限確認しましょう。

もしかしたら、不動産クラウドファンディングと一般的に名乗っているで、何らの登録をしていない業者かもしれません。

次に、その事業者が扱っている案件の種類を確認しましょう。貸付型なのか、エクイティ型(つまり、投資型)なのかということです。

リスクの強弱は、一般的にエクイティ型>貸付型でしたね。このリスクの強弱が利回りの高低にも影響しているはずです。

どこまでのリスクをとれるのか、あるいは、リターンを求めるのかは、人それぞれです。

(一般的な利回り)
貸付型 3~5%
エクイティ型 3~8%程度

以上の利回りは、日本の不動産を対象とするクラウドファンディングの場合です。海外の不動産案件をファンドにして貸し付け、具体的な貸付先は指定されていないものもあり、さらに高利回りとなっている案件もあります。

一般的に国内不動産案件よりも海外不動産案件の方がリターンは大きいですが、その分リスクも大きいと思います。

案件ごとのリスクとリターンをよく確認し、それが自分に適合しているのかという視点でよく検討して下さい。

利回りが高いということは、必ずリターンに見合ったリスクが付き物です。

案件で提示されているリターンの理由を自分なりに考えてみることが大切です。そこに見えるリスクが貴方の許容範囲かどうかを確認することが必要です。

  • 事業者の法律に基づく登録業者であるか確認しましょう。
  • 案件の種類を確認しましょう。
  • 案件ごとのリターンの理由とリスクを考えましょう。

リート投資と不動産クラウドファンディング

リート投資と不動産クラウドファンディングとでは、互いに異なるメリットとデメリットがあります。

それぞれの使い分けも考えていただくとよいのではないかと思います。

以下の記事には、不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットについて、リート投資と比較しながら、まとめていますので、ご参考ください。

リート投資と不動産クラウドファンディングの比較と使い分け

リートは常に投資額の元本が上下するけど、不動産クラウドファンディングは、一定だね。どちらが貴方に合っているかを考えよう。

不動産クラウドファンディングの事業者一覧

事業者 提供案件 利回り
OwnersBook ロードスターキャピタル 貸付型
エクイティ型
3.8〜7.5%
Jointoα(ジョイントアルファ) 穴吹興産 エクイティ型 3〜5%
Rimple(リンプル) プロパティエージェント エクイティ型 4〜5%
大家.com グローベルス エクイティ型 4~7%
CREAL ブリッジ・シー・キャピタル エクイティ型 3〜8%
トーセイ不動産クラウド トーセイ エクイティ型 5.2〜7%
ビットリアルティ ビットリアルティ 貸付型 2〜3.5%
CRE Funding  FUEL 貸付型  2.5~3%
CrowdRealty クラウドリアルティ エクイティ型 4.5〜10%
ぽちぽちFUNDING  アイディ エクイティ型  5~5.5%

 

不動産クラウドファンディング各社の特徴

ここからは、不動産クラウドファンディング各社の特徴を簡単に紹介します。

OwnersBook
運営者は、東証マザーズ上場のロードスターキャピタルです。2014年から事業開始しており、不動産CFの草分け的な存在。貸付型中心です。
(企業HP)https://loadstarcapital.com/ja/index.html
(投資HP)OwnersBook

Jointoα(ジョイントアルファ)
運営者は、東証一部上場の穴吹興産です。香川県高松市に本社を置く総合不動産会社で、「アルファ」ブランドのマンション分譲を展開していますが、2020年より不動産CF事業に参入。元が大手不動産会社なだけに、CFで信用を落とすわけにはいきませんので、安全運転中。
(企業HP)https://www.anabuki.ne.jp/
(投資HP)Jointoα(ジョイントアルファ)

Rimple(リンプル)
運営者は、東証一部上場のプロパティエージェント。投資用不動産の提供が主で、派生としての不動産CF事業。リアルエステートコインを使って高利回り運用も可能で、そういうの含めてセンスのいい会社。
(企業HP)https://www.propertyagent.co.jp/
(投資HP)Rimple(リンプル)

大家.com
 運営者は、東証二部上場の㈱プロスペクトの子会社㈱グローベルスです。案件には、深い関わりのあるJトラスト㈱傘下の日本保証による買取保障が付けられており、物件の売れないリスクが実質回避されているのが大きな特徴。
【不動産クラウド】大家.comを運営する㈱グローベルスについて
(企業HP)https://gro-bels.co.jp/
(投資HP)大家.com

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