Real Estate Investment Trust
manshon
 

本日は、1月決算銘柄であるコンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)の28年7月(第12期)決算を確認していきたいと思います。こちらは、9日現在の利回り3.70%となっています。株探の高利回りペスト30では、ぎりぎり入選の30位のようです。

決算説明資料
http://www.comforia-reit.co.jp/site/file/tmp-rh3Kw.pdf

7ページの決算実績をみてみますと、業績予想に比して、実績ベースでの営業収益は上振れています。その要因は、稼働率の向上と更新料等とのことです。2,3月の繁忙期に予想以上の入居を得たということでしょうか。

8ページには、稼働率の推移が示されていますが、第11期の平均稼働率95.9%に比して第12期は、95.7%となっています。あれ、下がってますけど、という結果ですね。にも関わらず、賃料が予想よりも上振れたということは、予想の段階で、低く見すぎていたとも言えます。もともと、稼働率を予想段階では、低く見積もる傾向のある法人かもしれません。しかも、第12期は、繁忙期を含んでいるのになあと思います。

念のため、前期11期の説明資料も確認すると、やはり稼働率向上の文字が。10期では、そういうことはなかったみたいですので、何とも言えませんが。

営業収益の賃料の増に関しては、9ページに移りますと、今期は入替時の54%が賃料増だったとのことですから、稼働率の向上だけではなく、このことも影響しているのかもしれませんね。

あと、当期純利益が+95百万上振れとなっており、これには支払利息の減が効いています。結果、1口あたり分配金が予想の4,300円から187円プラスの4,487円となりました。

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第13期以降はどうなる

次に、今月末に決算を向ける第13期分の予想ですが、28.3.11公表の予想では、非繁忙期による更新等収入減ということで、減益で分配金4,270円を見込んでおりましたが、物件の取得を発表した同年9月12日に、上方修正を行っています。これは、借入金を起こして物件を取得しましたので、増益効果が大きく、分配金も240円押し上げて4,510円となり、12期を超える水準を予想することとなりました。

ただ、これにより有利子負債率LTVが51.4%にまで上昇してきましたため、29.1.5の新年早々にリリースした物件の取得においては、公募増資という形をとっています。続く第14期の1口あたり分配金は、4,610円です。12期の4,487円から、4,610円にまで上昇しています。

平成29年7月期及び平成30年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ
http://www.comforia-reit.co.jp/site/file/tmp-YCKSn.pdf

この第14期は、第13期に借入金により取得した物件の固都税費用増が反映されていますので、これを吸収した上で、4,610円ということです。また、14期は、繁忙期を含みますので、上振れ期待はあります。ただ、続く15期は、非繁忙期でありますので、こちらの法人的には、更新料等が減少するので、このままですと減益になるのかもしれませんが、その意味でも15期は、より注目となる決算期になりそうです。

ただ、こちらのスポンサーは、東急不動産です。分配金の推移を下げないで、上げていくことをみせる手法には長けていそうですから、どうでしょうか。また新物件を取得するのでしょうか。

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