Real Estate Investment Trust
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今回は、ホテル特化型リートの大江戸温泉リート投資法人(3472)の第1期(2016年11月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://oom-reit.com/file/ir_library_term-0af55e0ce4a18fb34aee6fb3c7cfa39070d447a7.pdf

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主な特徴など

大江戸温泉リート投資法人(3472)は、昨年8月に上場となりましたが、その名の通り、スポンサーを大江戸温泉物語株式会社としたホテル特化型リートです。

今のところ、1物件を除くすべての物件が大江戸温泉物語の名称を冠したホテルとなっています。

大江戸温泉物語、旅館の再生に技あり(nikkeibp)

上記の記事にもありますが、もともと、大江戸温泉物語は、既存のホテルを江戸温泉物語として再生する手法で拡大を図っています。こんため、保有する物件の築年数は、いわゆる築古物件が多く、japan-reitの提供する平均築年数ランキングでも最も古い順位となっています。

http://www.japan-reit.com/ranking/all#age

直近の業績と今後の見通し

大江戸温泉リート投資法人(3472)は、まだ第1期決算しかありませんので、今回は、直近の業績と続く第2,3期の予想を一括して確認をして行きたいと思います。説明会資料の3~5ページです。

(単位:百万円)
第1期 第2期
(2017年5月期)
第3期
(2017年11月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 507 1,018 +511 1,021 +3
営業利益 266 546 +280 513 △33
経常利益 67 442 +375 414 △28
当期純利益 65 441 +376 413 △28
利益超過分配金 3円 6円 +3円 6円 0
一口当たり分配金 376円 2,514円 +2138円 2,353円 △161

第1期は、決算短信にも書いてありますが、「本投資法人における平成28年11月期の計算期間は平成28年3月29日から平成28年11月30日までの247日間ですが、実質的な資産運用期間は平成28年9月1日から平成28年11月30日までの91日間です」ということですから、暖機運転中です。

フル稼働は、続く第2期以降ということになり、1口あたり分配金も大幅増となります。この投資法人では、各物件とも契約に基づき、固定賃料と変動賃料の合計により収益を得ることになっていますが、予想決算額では、9割方固定賃料となっております。

ホテル銘柄の特徴として、売り上げによって収益予想が全然異なってくることもあり得ますので、上振れや下振れはあるかもしれません。そして、27ページには、まだまだ大江戸温泉物語を中心とした保有物件候補が連なっていますので、新規保有による収益変動はありそうです。

主な投資指標

最後に、主な投資指標ですが、第1期決算は、実質フル稼働していない結果でしたので、この段階での指標はあまり参考にはならないかと思います。今回は、省略をします。

なお、29.5.26現在の投資口価格93,000で、第3期の分配金2,300円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。)。その場合、分配金利回りは、約4.9%となります。

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