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今回は、複合型リートの平和不動産リート投資法人(8966)の第30期(2016年11月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.heiwa-re.co.jp/site/file/tmp-r738p.pdf

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主な特徴など

平和不動産リート投資法人(8966)は、平成14年12月にクレッシェンド投資法人として上場となりました投資法人です。もともとは、資産運用会社であるカナル投信が運用を行っていましたが、平成20年にカナル投信を平和不動産(8803)が子会社化し、翌年にクレッシェンド投資法人から平和不動産リート投資法人(8966)へと名称変更を行いました。

また、平成21年には、住宅系リートであるジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併しています。このジャパン・シングルレジデンス投資法人は、ジャパン・シングルレジデンス・アセットマネジメント株式会社を運用会社として、アパマンショップサブリース、リーマン・ブラザーズ・インベストメンツ・ジャパン・インク、ダヴィンチ・ホールディングスといった、今や懐かしの面々がスポンサーでありました。

複合型ということですが、クレッシェンド投資法人が主に運用していたオフィスやジャパン・シングルレジデンス投資法人が運用していたレジデンスを基として、原則オフィスを5割、住宅で5割という方針にしています。

なお、上記の合併により負ののれんの残高が2,457,010千円となっています(2016年11月期)。

【リートの基本】Jリート(REIT)の超重要要素「負ののれん」とは。

直近の業績は?

では、第30期(2016年11月期)の業績ですが、決算説明会資料の6ページです。

(単位:百万円)
第29期 第30期
実績 実績 前期比
営業収益 5,632 5,698 +66
営業利益 2,394 2,374 △20
経常利益 1,795 1,820 +24
特別損失 734
当期純利益 1,794 1,085 △709
一時差異等調整 積立金取崩 40 330 +290
一口当たり分配金 1,808円 1,884円 +76

第30期(2016年11月期)は、物件のリースアップと新規取得により営業利益増となりましたが、物件入れ替えによる渋谷AXヒルズ売却損が響いて、営業利益減となっています。

この渋谷AXヒルズは、NOI利回りが2.96%ということで、低収益物件となっていましたため、売却の対象となったようです。帳簿価格よりも高く売れたのですが、媒介手数料を含む譲渡関連費用を併せると、マイナスとなりました。

また、同じく売却を行ったHF中目黒ビルディングも帳簿価格2,868,000千円に対して、譲渡価格2,200,000千円ということで、こちらは大きく売却損となりました。

このHF中目黒ビルディングは、売却のリリースのときに、旧クレッシェンド投資法人に取得したもので、不動産価格が高騰した際に購入したものだから、許してねという内容が書かれていました。

これらの売却損により当期純利益も大幅減となりましたが、負ののれんの取り崩しにより、巡航分配ペースは維持されます。

【リートの基本】Jリート(REIT)の超重要要素「負ののれん」とは。





今後の業績見通し

次に、続く第31期及び第32期の業績予想ですが、8ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第30期 第31期
(2017年5月期)
第32期
(2017年11月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 5,698 5,809 +110 5,804 △4
営業利益 2,374 2,484 +110 2,494 +9
経常利益 1,820 1,970 +150 1,970
当期純利益 1,085 1,969 +884 1,969
一時差異等調整 積立金取崩 330 40 △290 40
一口当たり分配金 1,884円 1,980円 +96 1,980円

続く第31期及び第32期ともに、物件入れ替えにより賃貸事業収入が増加し、営業収益増となる見込みです。分配金も96円増加し、1,980円となるとのことです。

決算説明会資料の15ページを見ていただくと、オフィス物件の運用状況が掲載されています。空室期間とフリーレントも第29期あたりから非常に改善されていますし、稼働率の高さもリーマンショック以前以来の高さではないでしょうか。

22ページには、借入金利の推移が載っていますがこちらも改善傾向であり、第31期の増配に寄与しています。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.5.12現在の投資口価格85,900で、第31期の分配金1,980円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。)。その場合、分配金利回りは、約4.6%となります。本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約5.0%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、0.82%です。

また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間4,081,706千円でありますから、1口あたりFFOが4,021円程度となり、投資口価格の約4.6%です。

決算短信
http://www.heiwa-re.co.jp/site/file/tmp-2KD8b.pdf

賃貸NOI(半期) 4,098,669千円
取得価格総額 162,878,000千円
FFO(半期) 2,040,853千円
口数 1,014,847口

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