Real Estate Investment Trust
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今回は、オフィス系リートのケネディクス・オフィス投資法人(8972)の第23期(2016年10月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.kdo-reit.com/file/top-3eb689abe08bba0cb931f7e6461040e8176c5669.pdf

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主な特徴など

ケネディクス・オフィス投資法人(8972)は、平成17年7月にケネディクス不動産投資法人として上場されましたが、26年2月に商号変更し、現在のケネディクス・オフィス投資法人という名称になりました。東京経済圏の中規模オフィスビルを中心に投資・運用するのが投資方針です。

スポンサーは、ケネディクス(4321)、資産運用会社は、ケネディクス不動産投資顧問となっています。ケネディクス(4321)は、本投資法人以外にも、ケネディクス・レジデンシャル投資法人(3278)、ケネディクス商業リート投資法人(3453)、ジャパン・シニアリビング投資法人(3460)のメインスポンサーです。

また、プレミアリート投資法人(8956)【30%】、日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)【20%】のスポンサーにもなっています。

直近の業績は?

では、第23期(2016年10月期)の業績を見ていきましょう。説明会資料の6ページに掲載されています。

(単位:百円)
第22期 第23期
実績 実績 前期比
営業収益 14,362 13,491 △870
営業利益 6,102 5,788 △313
経常利益 4,816 4,603 △213
当期純利益 4,815 4,601 △213
一口当たり分配金 10,707円 11,365円 +658
圧縮積立金 480

第23期(2016年10月期)は、物件の売却益のあった第22期と比べて減益となっています。第20期、第21期に引き続きの物件入替となりました。こうした一連の物件入替により築年数の経った物件を売却し、より新しい物件を買い入れていますし、売却益も得ることができています。

この投資法人が上場されたばかりの2005年は、新興組といわれ、リーマンショック後も新興組の生き残りと言われておりましたが、この間の経験が積み重ねられてきたように思います。

また、第22期には、物件の売却益を使用してさらなる分配金を支払うこともできましたが、一部を圧縮積立金として積立てることとし、分配金を抑えています。そして、続く第23期は、予定していた136百万の圧縮積立金の取り崩しを行うことなく、10,707円→11,365円という分配金の上昇も達成しています。

このあたりの投資家にとって印象の良い分配金コントロールも手慣れた感がありますね。

圧縮積立金

なお、リートにおける圧縮積立金とは、物件の売却益を当期の分配金には回さず、積み立てておくことで、翌期以降の取り崩しと分配に使用するものです。

この投資法人には、あと20億の圧縮積立金があります。



今後の見通し

次に、第24期(2017年4月期)の業績予想ですが、説明会資料の7ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第23期 第24期
(2017年4月期)
実績 予想 前期比
営業収益 13,491 14,978 1,487
営業利益 5,788 5,809 21
経常利益 4,603 4,657 54
当期純利益 4,601 4,656 55
一口当たり分配金 11,365円 11,500円 +135

第24期(2017年4月期)は、引き続き物件の入れ替えを積極的に進め、売却益+1,660百万を見込み、積み立てをせずに、分配に回します。また、第23期以降に取得する物件により賃料収入増を見込み、増配となる見込みです。

業績予想が出ていない第25期が気になるところですが、第25期では、今のところ物件の売却はリリースされていませんので、第24期の売却益分の減収となるはずです。ただ、この点は、すでに第24期の物件入れ替えにより手当てが見込まれています。

そのことが資料14ページ記載されていますが、+180円/期の効果を見込んでいるとのことです。そうしますと、このまま巡航で流れてたとしても、第24期に近い分配水準となるのではないでしょうか。また、第20期から継続的に物件の入れ替えを進めていますので、第25期もあるかもしれませんし、そうなれば、また分配金額にも変更があるでしょう。

直近の物件取得リリース

4月5日、BR五反田を取得するとのリリースがありました。取得価格22億円とのことで、自己資金による取得ですから、これにより第25期から分配金の上乗せが見込まれます。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.4.21現在の投資口価格643,000で、直近の物件取得を考慮し、第24期の分配金11,500円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。)。その場合、分配金利回りは、約3.5%となります。本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約4.4%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、1.12%です。

これらの指標から、この投資法人が一定の良い評価を得ていることが言えそうです。

また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間13,754,196千円でありますから、1口あたりFFOが33,970円程度となり、投資口価格の約5.2%です。

決算短信
http://www.kdo-reit.com/file/top-998a0f88967fe47c4e058b3a1b750c67f9fa7d8f.pdf

賃貸NOI(半期) 8,950,441千円
取得価格総額 398,350,000千円
FFO(半期) 6,877,098千円
口数 404,885口

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