【4月決算REIT】実質オフィス特化型となっている積水ハウス・リート投資法人（3309）の業績をcheck!

今回は、総合型リートの積水ハウス・リート投資法人（3309）の第4期（2016年10月期）決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://sekisuihouse-reit.co.jp/file/top-ecb46835a40d18f7245424f0f66d37ffc2a0b38c.pdf

主な特徴など

積水ハウス・リート投資法人（3309）は、平成26年12月に上場となりました比較的新しい投資法人です。スポンサーである積水ハウス（1928）は、他にも積水ハウス・ＳＩ　レジデンシャル投資法人（8973）のスポンサーとなっていますが、単独として初になります。

総合型ということで、オフィスを８割、商業・ホテル等で２割という方針にしていますが、現在のところは、オフィス１０割にて運営がされています。

直近の業績は?

では、第4期（2016年10月期）業績を確認してみましょう。決算説明会資料の３ページです。

第４期は、公募増資により３物件を追加取得したことから、増収となりました。公募増資による口数増加があったものの、１口あたりの分配金も前期比プラス１１９円となりました。LTVもいまだ４０％水準ということで、今後も規模拡大が期待されます。

今後の見通し

次に、第5期（2017年4月期）、第6期（2017年10月期）の業績予想ですが、４ページに掲載されています。

第5期（2017年4月期）も第４期に取得した物件が通期寄与するため、増収となる見込みです。なお、第４期に取得した物件の固都税は、一部が第５期に、残りを第６期に計上開始となるため、第６期には、営業減益となり、減配となることが予想されています。

固都税の開始

この固都税の費用計上が遅れてやってくることについては、以前以下の記事でも取り上げておりますが、物件を取得した期には、物件の価格に含めてしまいますので、通常、固都税として費用計上されるのは、翌期、翌々期になります。

どちらもキャッシュフローとして外に出ていくのは、同じなのですが、物件の価格に含まれると、減価償却として、徐々に費用計上され、固都税で費用計上されれば、賃貸営業費用として、当該期の費用として丸ごと計上されることが異なります。

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主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.4.24現在の投資口価格146,500で、第6期の分配金2,590円を巡航分配ペースと仮定します（さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。）。その場合、分配金利回りは、約3.5%となります。本決算時点でのNOI利回り（取得価格ベース）は、約4.1%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、1.05%です。

また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間5,938,864千円でありますから、1口あたりFFOが6,643円程度となり、投資口価格の約4.5%です。

同じく4月決算のケネディクス・オフィス投資法人（8972）の指標と見比べていただくと、NOI利回りFFO利回りともに、若干弱めになっていますが、同水準にまで買い進められているのは、スポンサー力というものでしょうか。

決算短信
http://sekisuihouse-reit.co.jp/file/top-098bb1c4179cfdebc5e91597a8bf8e726cab2306.pdf

賃貸NOI（半期）　3,686,941千円
取得価格総額　179,550,000千円
FFO（半期）　2,969,432千円
口数　894,000口

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