Real Estate Investment Trust
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今回は、総合型リートの積水ハウス・リート投資法人(3309)の第4期(2016年10月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://sekisuihouse-reit.co.jp/file/top-ecb46835a40d18f7245424f0f66d37ffc2a0b38c.pdf

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主な特徴など

積水ハウス・リート投資法人(3309)は、平成26年12月に上場となりました比較的新しい投資法人です。スポンサーである積水ハウス(1928)は、他にも積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(8973)のスポンサーとなっていますが、単独として初になります。

総合型ということで、オフィスを8割、商業・ホテル等で2割という方針にしていますが、現在のところは、オフィス10割にて運営がされています。

直近の業績は?

では、第4期(2016年10月期)業績を確認してみましょう。決算説明会資料の3ページです。

(単位:百万円)
第3期 第4期
実績 実績 前期比
営業収益 3,467 4,059 +591
営業利益 2,278 2,664 +386
経常利益 1,967 2,321 +353
当期純利益 1,966 2,320 +353
一口当たり分配金 2,477円 2,596円 +119

第4期は、公募増資により3物件を追加取得したことから、増収となりました。公募増資による口数増加があったものの、1口あたりの分配金も前期比プラス119円となりました。LTVもいまだ40%水準ということで、今後も規模拡大が期待されます。



今後の見通し

次に、第5期(2017年4月期)、第6期(2017年10月期)の業績予想ですが、4ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第4期 第5期
(2017年4月期)
第6期
(2017年10月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 4,059 4,140 +80 4,149 +9
営業利益 2,664 2,686 +21 2,657 △29
経常利益 2,321 2,361 +40 2,315 △45
当期純利益 2,320 2,360 +39 2,314 △49
一口当たり分配金 2,596円 2,640円 +44 2,590円 △50円

第5期(2017年4月期)も第4期に取得した物件が通期寄与するため、増収となる見込みです。なお、第4期に取得した物件の固都税は、一部が第5期に、残りを第6期に計上開始となるため、第6期には、営業減益となり、減配となることが予想されています。

固都税の開始

この固都税の費用計上が遅れてやってくることについては、以前以下の記事でも取り上げておりますが、物件を取得した期には、物件の価格に含めてしまいますので、通常、固都税として費用計上されるのは、翌期、翌々期になります。

どちらもキャッシュフローとして外に出ていくのは、同じなのですが、物件の価格に含まれると、減価償却として、徐々に費用計上され、固都税で費用計上されれば、賃貸営業費用として、当該期の費用として丸ごと計上されることが異なります。

【1月決算REIT】スターアジア投資法人(3468)の利回りが高いワケと今後。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.4.24現在の投資口価格146,500で、第6期の分配金2,590円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。)。その場合、分配金利回りは、約3.5%となります。本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約4.1%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、1.05%です。

また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間5,938,864千円でありますから、1口あたりFFOが6,643円程度となり、投資口価格の約4.5%です。

同じく4月決算のケネディクス・オフィス投資法人(8972)の指標と見比べていただくと、NOI利回りFFO利回りともに、若干弱めになっていますが、同水準にまで買い進められているのは、スポンサー力というものでしょうか。

決算短信
http://sekisuihouse-reit.co.jp/file/top-098bb1c4179cfdebc5e91597a8bf8e726cab2306.pdf

賃貸NOI(半期) 3,686,941千円
取得価格総額 179,550,000千円
FFO(半期) 2,969,432千円
口数 894,000口

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