Real Estate Investment Trust
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今回は、オフィス系リートのグローバル・ワン不動産投資法⼈(8958)の第26期(2016年9月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.go-reit.co.jp/cms/newsettle/20170301_1841551gfBV.pdf

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主な特徴など

グローバル・ワン不動産投資法⼈(8958)は、リーマンショック以降もしばらくは、超優良銘柄として、1,2位指名されるくらいの位置にあげられることも多かったわけですが、ここ数年大型解約に見舞われ、非常に厳しい運営が続いています。

スポンサーには、三菱UFJフィナンシャル・グループが名を連ねており、同様に銀行系である旧トップリート投資法人(8982)もそうでしたが、ともに銀行であるだけに、つぶれはしないものの、運用面での不安を感じさせるところであります。そのほかのスポンサーも明治安田生命保険相互会社、近鉄グループホールディングス株式会社など一流どころが名を連ねています。

一時、スポンサーは一流、運営は? ということを一部リート投資家からもささやかれていたこともありますが、平成28年3月期決算で業績底入れ? 感があったので、この第26期(2016年9月期)決算は、注目がされるところであったと思います。

直近の業績は?

まずは、その注目の第26期(2016年9月期)業績です。8ページに掲載されています。

(単位:百円)
第25期 第26期
実績 実績 前期比
営業収益 4,076 4,435 +359
営業利益 1,537 1,884 +347
経常利益 1,076 1,426 +350
当期純利益 1,075 1,425 +350
一口当たり分配金 5,650円 7,357円 +1,707

これまで相次ぐ大型解約に見舞われてきたわけですが、その空室を早期に埋めるために、フリーレントを大盤振る舞いしていたのでしょう。フリーレントとは、「○か月無料で貸します、だから借りてください」というものです。よって、契約後もその○か月は、賃料が入ってこないのです。

まさに恐るべしフリーレントですが、やはり入居する側からしてみれば、はじめの数か月間は賃料を支払わずに済み、初期入居費用の負担が減るわけですから、魅力的な割引なんですね。これは、アパート賃貸でもよくあることです。

そして、このフリーレント期間が終了したことにより、280百万もの増収となりました。これが今回の分配金の押し上げ要因です。そのほか、24百万の賃料増益改定もあったということなので、オフィス市況の改善が反映されています。

今後の見通し

では、次に第26期(2016年9月期)予想です。9ページをご覧ください。

(単位:百万円)
第26期 第27期 (2017年3月期)
予想 予想 前期比
営業収益 4,435 4,375 △ 60
営業利益 1,884 1,876 △ 8
経常利益 1,426 1,421 △ 5
当期純利益 1,425 1,420 △ 5
一口当たり分配金 7,357円 7,330円 △64

続く、第27期は、業績と分配金ともに、多少減との予想です。9ページには、「巡航状態で安定、内部成⻑継続」と書いてありますね。投資家によっては、公務員か! と突っ込みを入れるかもしれません。

というのも、巡航状態で安定と言っていますが、64円の分配が減少する予想なわけですから、たとえ64円でも投資家としては喜ばしいことではありません。まあ、実績で上げてくるとは思いますが、資料全体的に事務的な感じがしないでもないですね。

ビックなスポンサーが名を連ねすぎて、ガツガツ感がないのかどうかは、分かりませんが、まあ、草食系なんでしょう。現段階で我々投資家をワクワクさせる銘柄ではないことは確かですね。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.3.21現在の投資口価格396,000で、第27期の予想分配金利回りを巡航分配ペースと仮定すると、約3.7%となっており、本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約3.8%です。また、japan-reitで公表されているNAV倍率は、0.79%です。

決算短信
http://www.j-re.co.jp/file/term-436b6731ed6817d368f8f499b0b61735965d1579.pdf

賃貸NOI(半期) 3,112,816千円
取得価格総額 161,276,000千円
FFO(半期) 2,229,841千円
口数 193,800口

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