Real Estate Investment Trust
無題
 

今回は、住居系リートの日本賃貸住宅投資法人(8986)の第21期(2016年9月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.jrhi.co.jp/site/file/tmp-EnD9V.pdf

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主な特徴など

日本賃貸住宅投資法人(8986)は、2006年に上場され、リーマンショックの余波冷めやらぬ2010年にプロスペクトリートを吸収合併しています 。

また、運営会社は、株式会社ミカサ・アセット・マネジメントですが、2015年大和証券グループ本社がその株式の約68.1%を外資系投資ファンドのオークツリーから取得し、主要スポンサーとなりました。

大和証券グループ本社は、大和証券オフィス投資法人(8976)日本ヘルスケア投資法人(3308)のスポンサーでもあります。

その5割以上を関東のレジデンス物件にて運用をしていますが、近畿地方と東海地方に合わせて3割の物件があります。また、タイプ別には、6割超をワンルームにて運用しており、個人投資家か? という冗談も言ってみたくなる構成になっています。

直近の業績は?

それでは、第21期(2016年9月期)決算を見てみます。説明資料14ページに掲載されています。

(単位:百円)
第20期 第21期(2016年9月期)
実績 実績 前期比
営業収益 7,943 8,113 +190
営業利益 3,627 3,600 △26
経常利益 2,824 2,735 △89
当期純利益 2,824 2,735 △89
配当積立金取崩額 0 52 +52
一口当たり分配金 1,722円 1,700円 △22

第21期は、第20期で取得した物件がフル稼働した影響もあり、賃料・共益費の収入が増加し、営業収益が増えていますが、同じく同物件取得による固都税と減価償却費の増加により営業減益となっています。

つまり、物件取得により収益は増えたものの、費用も増えたため減益ということですが、原状回復工事費用も併せて70百万前期比で増えており、これも大きかったようです。

今回の決算は、4月から9月までですから、繁忙期は含んでいませんが、繁忙期に行った原状回復工事の請求が今期で支払っているのかもしれません。

このあたりは、確認したわけではありませんので、推測です。前期に未払金計上していれば、今期の影響はないはずですので。

この投資法人は、ワンルームを中心(6割)とした物件を保有していますが、期末稼働率が98.4%ということで、高稼働率を維持しています。

駅近物件がほとんどですから、リーシングは強めなのでしょう。現物の不動産投資家から見ると、ワンルームでこの稼働率というのは、非常に困ったですね。

なお、本投資法人は、プロスペクトリートを吸収合併していますので、その際に発生した負ののれんを68億円ほど持っています。

【リートの基本】Jリート(REIT)の超重要要素「負ののれん」とは。

この負ののれんを今期52百万取り崩して分配金に加算しており、今後もこのように取り崩しを続けて、分配金の安定化を図るようです。

なんなら、もう22百万取り崩して、前期と同じ額にまでもってこれば見栄えが良かったのにと、投資家としては思ってしまうところかもしれませんね。

今後の見通し

次に、続く第22期 (2017年3月期)及び第23期 (2017年9月期)の業績予想も説明資料17ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第21期 第22期
(2017年3月期)
第23期
(2017年9月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 8,113 8,189 +56 8,217 +27
営業利益 3,600 3,607 +6 3,629 +22
経常利益 2,735 2,853 +118 2,884 +30
当期純利益 2,735 2,853 +118 2,884 +30
配当積立金取崩額 52 0 △52 68 +68
一口当たり分配金 1,700円 1,740円 +40 1,800円 +60

第22期は、28年10月に45.3億円で取得した大型物件「知事公館前タワーレジデンス」が半期分寄与し、第23期には、フル稼働ということで、営業収益がそれぞれ増となります。この物件は、本投資法人得意のワンルームではなく、ファミリー向けがメインとなっています。

24ページには、賃料水準の推移が掲載されており、ポートフォリオ全体としては、緩く右肩上がりのようです。25ページのグラフでも2014年以降は、入れ替わり時の賃料が上昇してる割合が増え続けています。

このあたり、第21期実績で原状回復工事費用が上振れていますが、その分費用をかけているのかもしれませんので、賃貸市況がよくなってきているのかは、微妙なところです。

とはいいましても、負ののれんを活用しながら、今後も分配金を増やしていける体制にあるといったところは、一定の安心感があろうかと思います。

主な投資指標

29.3.13現在の投資口価格80,900で、第22期及び第23期の分配金利回りを計算すると、約4.38%ということで、ある程度の折り込み感はありますが、その意味では、ある程度は評価されているということでしょう。ちなみに、第21期実績ベースで計算したNOI利回り(取得価格ベース)は、約5.6%でした。

決算短信
http://www.jrhi.co.jp/site/file/tmp-kWxNn.pdf

賃貸NOI(半期) 6,220,817千円
取得価格総額 220,233,013千円
FFO(半期) 4,451,470千円
口数 1,640,060口

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