Real Estate Investment Trust
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今回は、総合型リートの森トラスト総合リート投資法人(8961)の第29期(2016年9月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.mt-reit.jp/file/term-aefce6c6391c7dfe683906b0042fc3a892ef4b0a.pdf

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主な特徴など

森トラスト総合リート投資法人(8961)は、総合型リートということで、オフィスと商業施設、あとはホテルを保有しています。オフィスビルで70〜90%ということですが、実績ベースでは、67.8%となっており、32.2%は、商業施設とホテルです。

メインスポンサーは、森トラスト株式会社であり、先日上場されました森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)と同じです。

【2月決算REIT】森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)のIPOで誰が儲かった? 業績と今後の見通し。

直近の業績は?

では、第29期(2016年9月期)の業績ですが、説明資料の9ページに掲載されています。

(単位:百円)
第28期 第29期
実績 実績 前期比
営業収益 8,558 8,658 +100
営業利益 4,971 5,028 +56
経常利益 4,385 4,477 +92
当期純利益 4,477 4,596 +118
圧縮積立金取崩 169 116 △52
一口当たり分配金 3,520円 3,570円 +50

第29期の営業収益の増100百万は、紀尾井町ビルの賃料増加ということです。紀尾井町ビルでは、2015年7月に主要テナントの退去があり、90%くらいであった稼働率が55%程度となる大幅な減収がありました。

約2,400坪もの空室が生まれたということで、リーシングに注力を行い、その間は、圧縮積立金を取り崩して、分配金の減をカバーしていきたいというのが当時の方針でありました。

当時2015年は、物件譲渡益を含めての分配金が第26期3,921円、第27期4,530円とあったわけですが、続く第28期は、3,500円、第29期は、3,520円を圧縮積立金の取り崩しをプラスして支払うというのが実際の見通しです。この見通しを両期ともに若干ですが、プラスオンしています。

なお、物件を売却益したときの特例として、内部留保、つまり分配金として支払わずに法人内にとっておくことができるのですが、これを圧縮積立金といいます。

これは、一時的な収入があると、その効果が当該会計年度においてだけ大きくなりすぎて企業運営に不都合が生じるため、その効果を翌年度以降の会計に繰延をするといった仕組みです。

以下の記事でも書いておりますので、ご参考ください。

【1月決算REIT】昨今、物件売却・一部入替で守りを固める東急リアル・エステート投資法人(8957)の業績check!

今後の見通し

次に、第30期(2017年3月)以降の業績予想ですが、説明資料の10ページです。

(単位:百万円)
第29期 第30期
(2017年3月期)
第31期
(2017年9月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 8,658 8,869 +210 8,845 △23
営業利益 5,028 5,199 +171 5,073 △125
経常利益 4,477 4,663 +185 4,543 △119
当期純利益 4,596 4,691 +95 4,609 △81
圧縮積立金取崩 116 61 △54 143 +82
一口当たり分配金 3,570円 3,600円 +30 3,600円

続く第30期も増収がなりますが、物件の取得によるものでなく、紀尾井町ビル、新横浜TECHビル、御堂筋MTRビルの
賃料増加とのことです。

ジャパンリアルエステイト投資法⼈(8952)でも取り上げましたが、オフィスを持つリートでは、最近非常に賃料増加による大幅な増収が目立っています。物件を新たに取得したかのような増収幅ですね。

【3月決算REIT】オフィス賃貸マーケットの風に乗ってナイスショット。ジャパンリアルエステイト投資法⼈(8952)の業績をcheck!

一方で、ポジティブ要因だけではありません。説明資料の3ページにも書いてありますが、2017年7⽉30⽇にイトーヨーカドー新浦安店のテナントの退去が予定されています。このことは、第31期から影響を受けることになりますが、通期で減益要因となるのは、第32期からです。

それまでに新規テナントのリーシングを行うとのことですが、6ページも書いてありますとおり、「売却による複合開発(森トラスト含む)」の両面で進めていくようです。つまり、売却もあり得るのですね。

積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(8973)でも書きましたが、このイトーヨーカ堂リスクとも言うべき商業施設の退去による減益にどう対応するかといったことが同物件を抱える各投資法人におけるひとつの課題となってきています。

積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(8973)では、売却という方針で進められています。

【3月決算REIT】商業施設物件の売却を進める積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(8973)の戦略。

森トラスト総合リート投資法人(8961)は、複合型リートですから、商業施設も一定保有しており、イトーヨーカドー湘南台店もあります。

積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人(8973)は、実質住居型リートですから、売りますで済みますが、森トラスト総合リート投資法人(8961)の場合は、これらの商業施設と今後も付き合っていかざるを得ないようです。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.3.23現在の投資口価格178,700で、第30期及び第31期の分配金利回りを計算すると、約4.0%となっており、本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約4.1%です。また、japan-reitで公表されているNAV倍率は、1.36%です。

決算短信
http://www.mt-reit.jp/file/term-bbc48149c0e32a3ea8ce961bd0efc786467c7d28.pdf

賃貸NOI(半期) 6,869,000千円
取得価格総額 328,146,000千円
FFO(半期) 5,998,000千円
口数 1,320,000口

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