Real Estate Investment Trust
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本日は、老人ホームを保有し運営するジャパン・シニアリビング投資法人(3460)の2016年8月(第2期)決算をcheckしたいと思います。

決算説明会資料
http://www.jsl-reit.com/src/pdf/jsl_20161018-1.pdf

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主な特徴など

ジャパン・シニアリビング投資法人(3460)のスポンサーは、ケネディクス株式会社 (60%)、株式会社長谷工コーポレーション (20%) 、株式会社新生銀行 (5%) 、三菱UFJ信託銀行株式会社 (5%) 、株式会社LIXILグループ (5%)ということで、複数体制になっています。

老人ホームを保有し、オペレーターといわれる運営者から賃料をもらいますので、稼働率は原則100%となります。あとは、それぞれの賃料がどう推移するかということです。

また、こちらの法人では、株主優待も実施しています。説明資料の13ページにも書いていますが、運営者が運営する施設の施設見学無料がメインとなっています。

直近の業績は?

さて、2016年8月(第2期)の業績ですが、3ページの損益計算書概要を見てみますと、「第1期の10ヶ月決算から第2期は通常の6ヶ月決算となったことにより営業収益及び営業費用は共に減少」ということで、減収減益となっています。一方で、創立初年度固有の費用が第2期では生じませんので、営業外費用が減り、営業利益は増となっており、結果、当期純利益も増として、分配金が2,509円→3,573円となりました。

(単位:百万円)
第1期 第2期
実績 実績 前期比
営業収益 1,152 980 △172
営業費用 650 604 △45
営業利益 4,023 375 △126
営業外費用 288 72 △216
経常利益 214 303 +89
当期純利益 212 302 +90
一口当たり分配金 2,509円 3,573円 +1,064円

なお、運営者から家賃をもらえるとはいえ、運営状況は気になるところです。運営状況がひっ迫すれば、運営者が退去ということもありえるからです。実際に、「老人福祉・介護事業」の2016年の倒産件数は108件となり、前年比42.1%増と大きく増加しているといった情報も出ていますので、運営者の状況については、留意が必要なところかと思います。

説明資料には、「モニタリングによる修繕・改修の提案、運営・営業方法の提案・協議を継続し、ポートフォリオの売上高は安定的に推移」と書いてありますが、平均入居率86.7%、新規入居率11.5%、退去率16.8%が安定的な運営なのかどうかは、その業界に詳しくありませんので、分かりません。実際の運営者の施設ごと決算状況は細かく公開されているものではありませんし、上場されている企業であれば、その企業の決算を見れば把握できるかもしれませんね。

とはいいましても、そこまでやるのは実際に骨が折れます。ぜひヘルスケア系リートに専門で投資したいという方は、そこまでcheckしていただくのも良いかと思います。

今後の見通し

次に、続く第3期、第4期ですが、基本的に稼働率100%ですから、営業利益にはあまり変化はありません。4ページにもありますが、営業費用として、修繕費+8百万、その他営業費用+6百万となり、営業利益減を見込み、分配金は、3,573円→3,500円となります。続く、第4期もまったく同様の業績が予想されています。

(単位:百万円)
第2期 第3期 第4期
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 980 987 +7 987 △0
営業費用 604 618 △14 618 △0
営業利益 375 369 △126 369 △0
営業外費用 72 71 △216 71 △0
経常利益 303 297 △5 297 △0
当期純利益 302 296 △6 296 △0
一口当たり分配金 3,573円 3,500円 △73円 3,500円 △0

このあたり、第1期に取得した物件の固都税の開始が第3期からあると思われるのですが(決算短信9ページに73百万円の記載アリ)、4ページには何も記載がありませんね。これは、第3期の営業費用の中にすでに含まれていて、折り込み済なのか、抜けているのかですが、まさか抜けているということはないでしょうが、抜けていなければ、3,500円が巡航ペースの分配金ということになります。

こちらの法人は、有利子負債比率LTVが42.4%となっており、40%にはとどめていきたいようですから、2ページにもありますとおり、あと50億とのことです。50億は、結構すぐにいってしまう印象があるのですが、ということは、今後はそんなに借入金では物件取得は行わず、公募増資を絡ませながらということになりそうです。

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