Real Estate Investment Trust
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今回は、物流施設を保有運営するGLP投資法人(3281)の第9期(2016年08月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.glpjreit.com/site/file/tmp-pzBuN.pdf

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主な特徴など

GLP投資法人(3281)は、2012年に上場され、GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社を運営会社としています。この会社の株主は、100%GLPの子会社グローバル・ロジスティック・プロパティーズ株式会社ですから、実質的なスポンサーは、GLPです。

ちなみに、GLPは、グローバル・ロジスティック・プロパティーズと読みます。GLPは、日本と中国、米国にて物流施設を開発・運営するシンガポールの上場企業です。

GLP投資法人(3281)は、物流REIT最大級の資産規模である4,428億円を保有運営しています。

直近の業績は?

さて、第9期(2016年08月期)の業績ですが、説明資料の5ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第8期 第9期 (2016年8月期)
実績 実績 前期比
営業収益 12,332 12,278 △ 54
営業利益 6,510 6,328 △ 182
経常利益 5,360 5,252 △ 108
当期純利益 5,360 5,250 △ 110
利益超過分配金 300 297 △ 3
一口当たり分配金 2,367円 2,321円 △46

第8期から第9期にかけては、減益となっています。6ページにも書いてありますが、2015年に取得した6物件にかかる固都税の費用化(117百万円)等の影響とのことです。この固都税の費用化が遅れてくることについては、またいつものごとく、スターアジア投資法人(3468)にて説明をしていますので、ご参考ください。

【1月決算REIT】スターアジア投資法人(3468)の利回りが高いワケと今後。

そして、今では外資系リートがたいてい取り入れている利益超過分配金についても、GLP投資法人(3281)は、Jリート市場において、先駆者でありますが、この利益超過分配金についても、サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)の記事をご覧ください。

【1月決算REIT】サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)が好利回りであるワケと今後。

この減益により1口あたり分配金も前期比46円の減配となりました。8ページにもありますとおり、4年連続の公募増資ということで、規模拡大を進めています。やはり独占的スポンサーであるGLP開発物件を中心に新規物件の取得を行っています。

第8期に取得している5物件は、平均NOI利回り4.9%ということで、当時のポートフォリオの同利回り5.6%からすると低めでありますが、平均築年数3.4 年という新し目の物件を入れてきました(当時平均13.3 年)。

今後の見通し

次に、続く第10期 (2017年2月期)及び第11期 (2017年8月期)の業績予想も説明資料30ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第9期 第10期
(2017年2月期)
第11期
(2017年8月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 12,278 14,015 +1737 14,077
営業利益 6,328 7,388 +1059 7,288
経常利益 5,252 6,201 +949 6,098
当期純利益 5,250 6,200 +949 2,443
利益超過分配金 297 306 +9 306
一口当たり分配金 2,321円 2,479円 +158 2,443円

第10期 (2017年2月期)は、2016年9月1日付取得5物件による賃料収入の増加により増益(12,278→14,015百万円)を見込み、分配金も2,321円→2,479円と増になる予想です。

さらに、第11期 (2017年8月期)は、このまま新規物件の取得等の要因がなければ、2016年に取得した物件の固都税が計上され始めるため、営業利益減の分配金も2,479円→2,443円と微減となります。

説明資料の40ページには、上場以来の分配金推移が載っていますが、巡航ペースにのせた2013年8月期から2017年2月期までの上昇額は、240円となっています。4年連続公募増資をして、物件規模も上場来で倍になっている割には? と思われる方もいるのではないでしょうか。

このあたり、物流施設は、オフィスビルや商業施設に比べると、稼働率が安定している分、利回りが高くはありませんし、以前取り上げましたホテルリートのいちごホテルリート投資法人(3463)のように、ホテル変動賃料の増加で、その当期の分配金が370円も増えるという世界とは異なるわけです。

【1月決算REIT】いちごホテルリート(3463)は、今後の外部成長に期待!

ですが、こうした物流施設系のリートの良いところは、稼働率が安定しており、GLP投資法人(3281)では、説明資料18ページにあるように、上場来減額改定なしとのことですから、安定要素としてのポートフォリオ組入れには当面、適しているのでしょう。

また、5年連続の公募増資はあるのかもしれませんが、上場来の推移を見ていましても、景気に大きな変動がない限り、安定した分配金を提供していくことのできる銘柄かと思います。

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