Real Estate Investment Trust
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本日は、物流施設系リートの雄、日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)の平成28年7月期(第22期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://8967.jp/site/file/tmp-CMHCh.pdf

この法人の特徴は、2007年上場の産業ファンド投資法人(3249)よりも早い2005年に上場し、実績を積み重ねてきた法人であり、まさに物流施設系リートの雄です。

そして、資料の16ページには、LTV(有利子負債比率)27.6%とありますが、これはJリート投資法人の中でもトップレベルの低水準となっており、15ページのNOI利回り6.5%という高さも物流系リート随一の高さとなっています。また、このように借金の割合を抑えつつ、高利回りの物件を取り揃えてきたことにより、5ページのとおり、分配金も上昇し続けているといった状況です。

また、28年7月期に取得リリースした「新木場物流センターⅡ」についても、借入金により取得するようですが、16ページのように、年々LTVが低下してきているということは、順調に返済も進んでいるということです。

全体の収益を上げるには、公募増資や借入金などの先行投資により、物件を取得して、収益との差額を増やしていくという方法がメジャーではありますが、こちらの法人は昔から、物件の取得を急がず、7,8ページのような中長期をにらんだ内部成長、16ページのような借入金の返済による必要経費の圧縮により、徐々にですが、確実に収益を増やしていくといった手法をとっています。

こうした堅実な運営により、3つの格付け会社からjリート最高級の格付けを受けるといった評価を得ています。

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では、Jリート最高に投資すべきなのか

通常、早く収益をあげて、分配金を増やそうと考えたときに、まず手っ取り早いのが、物件を借入金により取得し、その収益をもって、分配金を上昇させることでしょう。これを繰り返していくことで、家賃と返済金との差額がどんどん積みあがるわけですが、一方で、返済金も積みあがることになりますため、この返済が滞るようなリスクが高まることにはなります。

この法人では、その方法よりも着実に内部成長を続け、高い利回りの物件がなければ取得を急がないといった手法をとっていますので、分配金の上昇はゆっくりとなっています。5ページのように着実に上昇はしているとは思いますが、2012年の水準から、まだ1,000円も上がっていません。

1月決算の銘柄をいくつか見てきた際に、いちごオフィスリート(8975)がホテル変動賃料の増加だけで、分配金が370円も増えたなんていうのもありましたが、ちょっとこれとは違う世界だということかと思います。

【1月決算REIT】いちごホテルリート(3463)は、今後の外部成長に期待!

ですから、この銘柄だけの投資というよりも、リスクバランスを取るという趣旨でポートフォリオの一つに入れるといったことに適しているのかもしれません。ただ、リーマンショック級の相場では、やはり売り込まれていたので、留意は必要です。

今後はどうなる

20ページには、平成28年7月期(第22期)決算が掲載されています。物流施設ですし、ちょっと面白みのない内容ですし、法人としても分かっているのか、他の投資法人が説明資料の初めの方に損益計算書をもってくるのが多い中、こちらの法人では、20ページという終わりがけに掲載していることでもわかるように、あまり内容もああそうですか、といったことになっています。内容も簡略化されているので、中身を本当にみる際には、決算短信の11ページ以降をご覧ください。

決算短信
http://8967.jp/site/file/tmp-ysbUm.pdf

また、21ページには、続く平成29年1月期(第23期)、平成29年7月期(第24期)が予想されていますが、引き続きじわじわと分配金を上昇させていきますといった内容です。特に、平成29年7月期(第24期)では、今年3月に取得する新木場物流センターⅡの通期寄与により収益が上昇する予定です。

では、こちらの法人の死角はないのでしょうか。今のところみえるのは、平成29年7月期(第24期)に計上されている既存物件の変更(テナントの移動等)による減益173百万があります。このマイナスで先ほどの新木場物流センターⅡ及び清州物件の内部成長による集計増の多くが相殺になっています。

この既存物件の変更(テナントの移動等)の内容を決算説明資料のどこかにもう少し詳しく触れておかないのはなぜだとは思いますが、以前どこかでリリース済みなのでしょうか? こちらの法人に投資する方は、この点はどこかでcheckしておきましょう。

また、現在再開発中の清州物件ですが、こちらのリーシングが無事に済み、説明資料の7ページにあるように、NOI8.0%で回っていくのかも見ていきたいところです。三菱電機ロジスティクス(株)が3年にて契約済となっています。

清州物件

http://8967.jp/site/file/tmp-Sure4.pdf

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