Real Estate Investment Trust
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本日は、皆さんよくご存じの商業施設系リートであるイオンリート投資法人(3249)の平成28年7月期(第7期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.aeon-jreit.co.jp/ir/ir-library/pdf/ARP-yGR6.PDF

まず踏まえておかねばなりませんのが、熊本地震における損失です。説明資料の4ページにありますとおり、イオンモール熊本の被害状況が掲載されておりますが、特に西モールの被害が大きく大規模修繕を行い、2017年春に営業再開の予定となっております。そのほかについても、現在では営業を再開しておりますが、5ページの決算にもありますが、イオンモール熊本の賃料収入減少により275百万の減収があり、何より大きいのが特別損失の復旧費用5,245百万です。

イオンリート投資法人(3249)は、その名のとおり、イオンとイオンモールの大家ですが、災害により営業ができなければ、復旧するまでの間、用に供することができなければ、家賃が入ってこないことになります。また、イオンが全国に展開されている今日では、地震が発生した際には、どこかの店舗が被災するといったリスクは、当然にあることになろうかと思います。

結果、平成28年7月期(第7期)決算で、もともと予想されていた1口あたり分配金2,695円が減配修正となり、1,450円となりました。これは、利益が残ったから分配するのではなく、そもそも特別損失52億円が発生し当期純損失16億円を計上しているため、赤字だったのですが、それではあんまりなので、利益超過分配金として1,450円を分配しています。

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次期はどうなる

平成28年7月期(第7期)決算では、赤字となり、苦慮したわけですから、続く次期平成29年1月期(第8期)の業績が非常に気になるところですが、17ページを見てみましょう。平成28年9月1日には、イオンモール苫小牧を、平成28年8月29日には、イオンモール小山、そしてさらに、平成28年9月30日には、J-REIT初の海外SPCスキームの活用による海外資産イオンモールセレンバン2(マレーシア)を立て続けに取得しております。

これによる増益を見込み、約1,000百万もの営業増益となり、1口あたりの分配金を2,980円としています。これらの新規物件の取得による賃料増が大きな要因ですが、一方で、熊本地震による賃料減と修繕費が引き続きの下押し要因とはなっていますが、再び分配金増にもってこれたのは、良かったと思います。

ただ、さらに次の2017年7月期(第9期)では、引き続き物件取得効果の通期化による営業増益とはなりますが、併せて、営業費用も増加し、営業利益と経常利益の減が予想されているところです。結果、1口あたりの分配金は、2,710円と後退する見込みです。これは、引き続き206百万という修繕が続いておりますし、第7期第8期と立て続けに取得してきた物件の固定資産税の支払が開始されるということで、こちらも200百万近い費用増となっています。

そもそもイオンモール熊本の賃料減収が平成29年1月期(第8期)でも△251百万発生していますので、これも大きいわけですが、2017年春に被害の大きかった西モール部分が営業再開となるようですから、こちらが通期で寄与する2018年1月期(第10期)では、営業増益が見込まれるのではないかと思います。修繕工事も併せて落ち着いてこれば、この水準が巡航ペースになろうかと思われますので、注目ではないかと思います。

今後の増益は、外部成長次第ともいえますが、LTVが46.1%と上昇していきていますので、公募増資を絡ませながらになろうかと思われますため、いかに分配金を向上させながら、規模を拡大させていくことができるのか、また、イオン自体の今後の業績はどうなるのかといったところがポイントではないでしょうか。

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