Real Estate Investment Trust
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本日は、1月決算銘柄である東急リアル・エステート投資法人(8957)の28年7月(第26期)決算を確認していきたいと思います。こちらは、japan-reitで17日現在の利回り3.75%とされています。

決算説明資料
http://www.tokyu-reit.co.jp/material/pdf/ana/2016.09.14_pre_J.pdf

こちらは、東京急行電鉄がスポンサーとなっており、良くも悪くも安定感のある銘柄です。ホームページのつくりも私の知る限り、結構な期間変わっていません。

説明資料の8ページを見てみますと、東急鷺沼ビル、TOKYU REIT⼋丁堀ビル売却により、第26期は、営業収益がぐんと多くなっていますが、圧縮積立金として繰り入れを行い、分配金は巡航ベースの2,695円としています。

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圧縮積立金とは

Jリートの場合、物件を売却益したときの特例として、内部留保、つまり分配金として支払わずに法人内にとっておくことができるのですが、これを圧縮積立金といいます。これは、一時的な収入があると、その効果が当該会計年度においてだけ大きくなりすぎて企業運営に不都合が生じるため、その効果を翌年度以降の会計に繰延をするといった仕組みです。

このことを踏まえて、もう一度8ページを見ていただくと、第26期の損益計算書の下の方に、1口あたり圧縮積立組入額があり、298円積み立てられているかと思います。そして、続く第27期も第2東急鷺沼ビルを売却していますので、1口あたり当期純利益が第26期と同じくらい計上されていますが、再び圧縮積立金として282円組み入れていますね。

このことにより、こうした物件の売却利益を1期ですべて吐き出すのではなく、積み立ててとっておくことにしているのです。結果、第28期では、物件の売却がなくなって、利益が減少し、本来であれば、減配となるわけですが、積み立てておいた圧縮積立金を350円取り崩し、前期と同額の分配金を維持することにしています。

今後はどうなる

さて、これらの物件売却により減収となるわけですが、今後はいかになっていくのでしょうか。法人としての目標は、9ページにもあるように、内部成⻑を軸として巡航分配2,650円を目指すとあります。つまり、物件取得による外部成長ではなく、賃料や稼働率の底上げによる内部成長を軸としますよ、ということを言っています。

また、第28期の予想では、2,630円となっていますので、巡航分配2,650円を目指すというのは、あと20円なので、今後はそんなに物件を取得してどんどんいけいけで上昇を目指すのではなく、巡航分配を続ける方向にしますということでしょう。11ページにもありますが、世⽥⾕ビジネススクエアの大口テナントが退去しますので、まずはこちらのリーシングに注力する必要があり、さらに13ページにもありますとおり、退去・物件売却により、全体では減収の⾒通しと考えているため、増収に向けたリーシングに注⼒するということです。

ですから、東急リアル・エステート投資法人(8957)としては、しばらくしっかりと既存物件の足固めを行い、巡航分配を守っていきますよ、ということを言っているのだと思います。この方針をどう受けるかは、投資家の方々の考え方かと思います。中には、分配金のヨコヨコが続きそうだから、投資は見合わせようと考える方もみえますし、一方で、長期的に見れば、物件価格の高騰がある中で、このタイミングでやみくもに物件を取得しない姿勢は評価できるという方もみえるでしょう。

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