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本日は、2016年8月2日に上場したばかりの三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)の平成29年1月期(第1期)中間決算をcheckしていきたいと思います。

決算短信
http://www.mflp-r.co.jp/file/news-bab4b6683bf54ad48f579e0d5f9ff047a30119a6.pdf

まだ通期決算は経ておりませんので、中間時点での決算となり、決算説明資料ではなく、中間決算短信を見ていきます。これらは、(平成28年3月4日~平成28年7月31日)の上場前費用しか計上されていませんので、当然ですが、マイナス決算です。物件も8月からの取得となっていますため、家賃収入が計上されるのは、平成29年1月期(第1期)の通期決算からということになります。

この法人は、その名の通り、スポンサーが三井不動産(8801)です。三井不動産といえば、他には、日本アコモデーションファンド投資法人(3226)日本ビルファンド投資法人(8951)フロンティア不動産投資法人(8964)のスポンサー会社です。これらは、住宅系、オフィスビル系、商業施設系ですから、今回のこの物流施設系投資法人を上場したことにより、だいたい全部の種別の投資法人を取り揃えたことになります。

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平成29年1月期と続く平成29年7月期の見通し

平成29年1月期は、変則決算で平成28年3月4日~平成29年1月31日となりますが、4,923円(うち、1口当たり利益超過分配金432円)と予想されています。また、続く平成29年7月期は、5,057円(うち、1口当たり利益超過分配金406円)との予想です。なお、この法人では、当面の間、減価償却費など会計上発生するものの資金流出を伴わない費用を益超過分配金として分配することにしています。

まだ上場間もないため、物件の収益が通期化していなかったり、上場時特有の費用や物件取得費用も経費に含まれており、巡航分配金がいくらかが分かりにくいところもありますので、10ページにある「運用状況の予想の前提条件」を見てみましょう。

第1期予想
営業収益 2,345百万円
営業利益 1,219百万円
経常利益 1,007百万円
当期利益 1,006百万円
1口当たり分配金 (利益超過分配金含む) 4,923円
※第1期の実質運用期間: 2016/8/2~2017/1/31の183日間
第2期予想
営業収益 2,496百万円
営業利益 1,076百万円
経常利益 1,042百万円
当期利益 1,041百万円
1口当たり分配金 (利益超過分配金含む) 5,057円

さて、平成29年1月期(第1期)から平成29年7月期(第2期)にかけては、家賃である営業収益は、第2期において、通期化しますので、増益となっています。一方で、営業利益が第2期では、150百万円ほどの減となります。ただ、経常利益では、増となるため、結果的に分配金の増額を達成します。これはどういうことでしょうか。

10ページの営業費用を見てみましょう。ここに営業収益の減の理由が書いてあります。平成29年1月期(第1期)には、固都税は計上されず、「平成29年7月期に248百万円を想定しています。」となっていますね。これが平成29年7月期(第2期)の営業利益が減となる要因のようです。

これは、以前、以下の記事などでも取り上げましたが、いわゆる固都税の繰延べ効果というもので、物件を取得した期における固都税は物件の取得価格に組み入れられるので、ほぼ計上されませんが、次期には固都税の支払が開始されるというものです。これにより、物件を取得した期などでは、固都税の支払が発生していないため、一時的に分配が多くなることがあります。

【1月決算REIT】スターアジア投資法人(3468)の利回りが高いワケと今後。

このように、営業利益が減となりましたが、今度は10ページの営業外費用を見てみましょう。これが経常利益に関係しますが、「投資口の上場及び公募に係る費用として116百万円」とありますね。これは、平成29年1月期(第1期)にのみ発生する費用なので、続く第2期には発生しません。以上のことから、第2期においては、固都税の開始により営業利益減となりますが、上場関係費用がなくなるため、経常利益は増。よって最終的には、当期利益が増え、分配金も上昇ということになります。

こうしてみてきますと、この第2期が分配金の巡航ペースと考えてよさそうですね。あとは、修繕工事、稼働率などが影響してきますが、三井不動産なので、ある程度うまくコントロールしてくるものと思われますし、まだ新規物件の取得もあるのではないかと思いますので、流動的です。

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