今後のJリート相場、指標としての分配金利回りの水準とNAVプレミアムについて。

公開日：2013年10月21日
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本日の東証リート指数は、場中押しらしい押しもみられず、緩やかに上がり続ける展開となりました。

本日の売買代金は、およそ21,194百万円でした。sia不動産投資法人（3290）込みの代金です。値上がり銘柄36、値下がり銘柄5、変わらず1名柄となっています。

本日は先週の木曜日並みの商いでしたが、週初ですから若干の意味合いはあろうかと思いますが、東京取引所全体の商いも低調となっているようですから、全体なりではあります。

個別銘柄では、日本ビルファンド投資法人（8951）の商いが10月7日ぶりの水準にまで増加しています。また、sia不動産投資法人（3290）の出来高は、上場来徐々に減少し続けていましたが、本日でいったん下げ止まっています。

長期金利終値、わずかに上昇し０・６２０％（産経ニュース） http://sankei.jp.msn.com/economy/news/131021/fnc13102117270010-n1.htm

　週明け２１日の国債市場は、長期金利の指標である新発１０年債（３３０回債、表面利率０・８％）の利回りが前週末終値より０・００５％高い０・６２０％となった。
前週末に長期金利が５カ月ぶりの低水準となったのを受け、投資家が利益を確定させるため国債を売り、長期金利が上昇した。ただ市場参加者は少なく「取引は閑散としていた」（大手証券）。（2013.10.21産経ニュース）

※日々のリート指数などはサイドバーのDay Reit(ツイッター)をご覧下さい。→

※週や月間ベースなど指標は、上段メニュー「主要指数＆指標」をご覧ください。

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さて、本日は多くの銘柄が週初から上昇となりましたが、先週末に公募増資をリリースしたプレミア投資法人（8956）は下落しています。平成26 年10 月期が9,220円となり、平成26 年４月期よりも下落となることで、芳しくない評価があったと思われます。

また、大和ハウスリート投資法人（3263）は、先週末に決算が発表されています。26年２月期の分配金が15,600円、26年８月期が15,300円と、このあたりが当面の巡航分配金水準になりそうです。

大和ハウスリート投資法人（3263）は、本日のところは僅かな上昇となっていますから、悪くない反応でしょうか。ただ、先日良くもなく悪くもない増資リリースをしたオリックス不動産投資法人（8954）は、本日+2.13%の上昇となっていますから、とりあえず悪くない印象があれば、相場次第で今後の展開もありえます。

さて、本日は、今後のJリート相場を見ていく中で、重要な指標について、とても参考になるレポートがありますので、以下に少し長いですが、ご紹介させていただきます。

REITアナリストに聞く　短期調整も、長期的には上昇基調続く（日本証券新聞社）
http://kabu.nsjournal.jp/gaikyo/11408.html

［バークレイズ証券　田澤淳一氏］REITを見る上でさまざまな指標はあるが、われわれは主に2つの指標を見ている。1つは分配金利回り。分配金利回りは2006年から07年の不動産市況が盛り上がった際は、特に不動産バブルの時は2％台まで突っ込んだ局面はあったが、好況期でもおおむね3-4％台で推移。その点、現在は既に底に近い水準まで来ており、ここから利回りの低下がさらに進んで、株価がどんどん上がっていくという状況にあるわけではない。足元で株価が短期的に上がってしまっているので、今後はそう簡単ではないとみている。もう1つの指標はNAVプレミアムで、純資産価値に対して株価にどれぐらいプレミアムがついているかを示す指標。株式市場でのPBR(株価純資産倍率)のような概念だ。04-06年の不動産市況の回復局面では株価が約40％割高についている。不動産バブル時は60-80％に達したが、これは行き過ぎと考えている。空室率低下など現在の不動産市況の回復局面としてNAVプレミアムは40％が妥当な水準ではないかと判断している。現在は31％だが、今後、適正な40％まで戻ると考えると、東証REIT指数は現在の1,400台から、今年年末-来年3月末にかけて1,600が中長期的な目標ターゲットになると予想している。

非常に参考になろうかと思いますが、ちなみにNAVプレミアムというのは、当ブログのトップメニューのリンク集からも飛べますが、以下のサイトで確認することができます。

P/NAV
http://jreit-view.ares.or.jp/jreit/JRV005.html

http://www.smtri.jp/market/jreit/nav.html

TMAX　P/NAVインデックス
http://www.tmaxv.co.jp/service_solutions/fund_forecast_latest1.html

ただ、TMAXが算出しているP/NAVでは、すでにかなりの高値圏ということになりますので、このあたりはおそらく算出基準によって異なるところと思われますから、複数の指標を確認していくといったところになりますでしょうか。