Jリート投資本「Jリート市場は宝の山」その４　ある観点を軸とした銘柄選別

本日の東証リート指数は、高く始まりましたが、すぐさま急落となりました。日中はヨコヨコの展開となり、前日比マイナス1ポイント台。

本日の売買代金は、およそ30,206百万円でした。値上がり銘柄26、値下がり銘柄16、変わらず2銘柄となっています。

個別銘柄では、最近活発に取引されていた日本ビルファンド投資法人（8951）やジャパンリアルエステイト投資法人（8952）、ヒューリックリート投資法人（3295）が通常モードに入ってきております。

また、先週末に丸紅グループが多数入居しているという丸紅東京本社 三田別館の取得を発表したユナイテッド・アーバン投資法人（8960）が2%超の上昇ということで、本日のところは好感されているようです。

国債先物は反落、長期金利0.645％に上昇（ロイター） http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPL4N0MS1HS20140331

現物債も入札絡みの持ち高調整で、長期金利に上昇圧力がかかった。超長期ゾーンは３０年債増発が意識されたことで、利回りは上昇基調になった。中期ゾーンもさえない。１０年最長期国債利回り（長期金利）は同２ｂｐ上昇の０．６４５％。（2014.03.31 ロイター）

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さて、先週から取り上げております伊山氏著「Jリート市場は宝の山」の続きであります。

Jリートへの投資において、個人的にでありますが、この本の最も重要な部分は第２章の８０ページからと考えておりまして、この視点は銘柄判断をする上で、欠かせないところといいますか、極端なことを言いますと、その視点だけでもいいかもしれないとさえ感じているところであります。

市場の価格は何を基準として動いているのか。基本的には、分配金の額だ。

ここのところは、当たり前のようで、とても重要な点だと考えます。ただ、この１行だけでは全くもって不完全でありまして、さらに重要な点があるですが、この点はぜひご自分でお読みになられて咀嚼していただきたいと思うのですが、つまり、重要なのは、現時点ではなく、将来なのであります。この点、筆者は数十ページにわたり、うまく説明されています。

その説明の中でも非常に妙を得ていると思うに、Jリートといえども、結局は現物投資と変わらず、物件の競争力が基本的な要素であり、そこを見分ける目が必要となるわけでありまして、そこが分配金という結果になって、現れてくるという点であります。

当然ここで賢明な投資家の方は、物件競争力か、うーむとなろうかと思いますが、個人的には以下のように考えます。専門家であれば、物件そのものを評価することができますが、わたしを含めて専門家ではなかったとしても、結果を見ていけば良いのではないかと。

その観点からしましても、やはり分配金というのは、見えやすいひとつの指標でもあると言えるのでしょう。ただ、そこにおいても、足元の点ではなく、遠くを見通すという目が必要となってくるわけですが、個人的にもこの点は、リーマン後Jリートの銘柄選別をする上で、拠り所の一つにしてきたところであります。

と、今回のこの第２章というのは、この本の核心をついたところでありますから、この記事では、著作権を意識し、直接的な表現を避けておりますが、気になる方は本を手にとって見ていただければと思います。