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今回は、物流施設特化型リートの日本プロロジスリート投資法人(3283)の第8期(2016年11月期)決算をcheckしていきたいと思います。

決算説明会資料
http://www.prologis-reit.co.jp/site/file/tmp-xzZFk.pdf

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主な特徴など

日本プロロジスリート投資法人(3283)は、平成25年に上場となりました、その名の通り、スポンサーをプロロジスとした物流施設特化型リートです。資産運用会社は、プロロジス・リート・マネジメント株式会社です。

上場当時は、ようやくリーマンショック後の外資系Jリート総崩れの記憶が薄れつつあった頃であり、GLPとともに上場となった投資法人でありました。

なお、スポンサーのプロロジスは、物流施設を専門に開発、所有、管理、運営しているアメリカ合衆国の不動産会社です。日本法人の設立は、1999年で、2002年以降の日本での賃貸用物流施設の開発シェアは、28%にもなると会社ホームページにも掲載されているところです。

そして、ホームページのトップページにも大きく書いてありますが、Aクラス物流施設への重点投資ということで、掲げられています。

直近の業績は?

では、第8期(2016年11月期)の業績ですが、決算説明会資料の11ページです。

(単位:百万円)
第7期 第8期
実績 実績 前期比
営業収益 14,866 15,639 +753
営業利益 7,288 7,712 +424
経常利益 6,235 6,780 +545
当期純利益 6,255 6,780 +525
1口当たり利益超過分配金 610円 514円
一口当たり分配金 4,006円 4,195円 +189

第7期中に取得した4物件の収益が通期に寄与し、増収増益となっています。

この投資法人は、利益超過分配金を加算して分配していますが、この利益超過分配金も前期よりマイナスおよそ100円とし、加えて一口当たり分配金も前期比189円の増額となりました。

なお、利益超過分配⾦とは、減価償却費の一部を分配金として支払うものです。物流施設は、減価償却費のボリュームが大きくなる傾向があり、GLP投資法人(3281)も同様の対応を行っています。

利益超過分配金については、以下の記事では、もう少し説明していますので、ご参考ください。

【1月決算REIT】サムティ・レジデンシャル投資法人(3459)が好利回りであるワケと今後。


今後の見通し

次に、第9期、第10期の業績予想が決算説明会資料の13ページに掲載されています。

(単位:百万円)
第8期 第9期
(2017年5月期)
第10期
(2017年11月期)
実績 予想 前期比 予想 前期比
営業収益 15,639 16,563 +924 16,692 +129
営業利益 7,712 7,981 +269 7,927 △54
経常利益 6,780 6,886 +105 6,907 +21
当期純利益 6,780 6,885 +104 6,906 +21
1口当たり利益超過分配金 514円 538円 542円
一口当たり分配金 4,195円 4,150円 △45 4,165円 +15

続く、第9期にも新たに3物件を購入することとなっており、引き続きの大幅増収となります。一方で、第9期と第10期からは、第7期で購入した物件と第9期で購入した7物件の固都税が費用開始となりますので、営業利益に下押しがあります。

また、第9期に必要となった公募増資費用がなくなるなどの金融関連の費用が減少すると思われ、当期純利益としては、増額となる見込みです。

固都税の開始

なお、不動産にかかる固都税の費用化の開始は遅れてやってきます。これは、一般の現物不動産投資においても同様ですし、そもそもがどちらも現実の不動産取引があるわけですから、同じことです。

物件の取得時には、固都税はすでに支払われていることが多く、売り主との精算として、取得価格に含めるからです。これは、前回のアクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)でも説明をしていますので、ご参考ください。

【5月決算REIT】昨今、オフィスと商業用施設両輪で積極的な物件取得を進めるアクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)の業績をcheck!





直近の動向

29年4月14日のリリースで、投資法人初となる物件譲渡の発表がありました。プロロジスパーク舞洲4とプロロジスパーク多賀城の売却により、分配金の上方修正があります。

国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
http://www.prologis-reit.co.jp/site/file/tmp-XHZ9y.pdf

2017年5月期及び2017年11月期における運用状況の予想の修正に関するお知らせ
http://www.prologis-reit.co.jp/site/file/tmp-MXD95.pdf

2017年5月期 4,150円→4,451円

2017年11月期 4,165円→4,614円

売却益による分配金の増額は、その効果がなくなったときには、また分配金が減額となりますので、2017年11月期時点の分配金で、利回りを出しても意味がありませんので、留意ください。

本当の利回りを算出するには、2018年5期の業績予想がどのようになるのかといった予想が必要です。もともとの第10期における業績予想水準をもとに算出しておくべきでしょう。

主な投資指標

最後に、主な投資指標です。

29.5.26現在の投資口価格244,900で、第10期の分配金4,165円を巡航分配ペースと仮定します(さらなる物件取得やリーシングの進捗は見込まず。)。その場合、分配金利回りは、約3.4%となります。本決算時点でのNOI利回り(取得価格ベース)は、約5.5%です。また、japan-reitで公表されている直近NAV倍率は、1.32%です。

また、当期純利益と減価償却費の合計値であるFFOは、年間20,212,972千円でありますから、1口あたりFFOが10,973円程度となり、投資口価格の約4.4%です。

決算短信
http://www.prologis-reit.co.jp/site/file/tmp-mqHjk.pdf

賃貸NOI(半期)12,516,253千円
取得価格総額 447,190,000千円
FFO(半期) 10,106,486千円
口数 1,841,950口

本業は燃えているか? 本業の収益力をはかるNOI利回り。
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