PO（公募増資） ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）のポイント

本日、ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）が公募増資実施の発表を行いました。平成23年以来の公募増資です。その規模や形態などは、投資法人のホームページでご確認ください。

ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）
http://www.united-reit.co.jp/index.html

さて、今回の増資は「あり」か「なし」かですが、いろいろ評価の方法があると思いますが、こと分配金に限って判断した場合、以下は、投資法人による公表資料からの情報です。

平成23年11月期　　　2,238円(1口当たり当期純利益)　2,750円(1口当たり分配金)
平成24年5月期　　　 2,305円　　　　　　　　　　　2,750円
平成24年11月期　　　2,203円　　　　　　　　　　　2,750円
平成25年5月期　　　2,210円　　　　　　　　　　　　2,750円
平成25年11月期　　　2,440円　　　　　　　　　　　2,750円

ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）は、合併した際の負のれん、つまり合併差益を持つリートです。そういったリートはいくつかありますが、合併差益をもったリートを考えるとき、わたしの場合、まず当期純利益の推移を見てみます。次に実際の分配金を見て、その差額の推移に注目しています。

当期純利益は本当の利益です。分配金として、当期純利益よりも多く支払っているのは、合併差益を少しづつ取り崩して分配金に当てているということになります。つまり、財布から貯金を少しずつ出して、皆に多めのお小遣いを配っていることになります。

よって、この合併差益がなくなるまでに、当期純利益を実際の分配金に近づけていく必要があります。それには、収益を拡大させねばなりません。今回のユナイテッド・アーバン投資法人（8960）の場合、平成25年11月期において、当期純利益が2,440円ということで、2400円台に乗せてきました。2,750円まではもう少しありますので、長い目でみて、あと２回くらいは増資、もしくは投資法人債や借入金による物件購入が必要かもしれません。

とはいえ、2012年11月期の決算短信の貸借対照表には、分配金積立金が10,424百万残っており、まだまだ余裕があるわけです。2013年5月期で1,245百万、2013年11月期で715百万取り崩しますが、取崩額が徐々に減少していけば、あと7、8年は持つと思われ、その間に巡航で2,750円分配を達成すれば、減配なしとなります。

まあ、今回の分配は以上のように、巡航分配2,750円を目指す意味でも「あり」と思います。