3月8日付けでオリックス不動産投資法人(8954)が公募増資と分配予想の修正を発表しています。
今回の資金調達で商業施設4物件を取得するとともに、芝浦アイランドブルームタワーを手放します。芝浦アイランド自体が以下のようにお金持ちのための総合施設となっております。
http://www.shibaura-island.com/site/index.php/intro
そのうち、芝浦アイランドブルームタワーは、レジデンスとなっており、オリックス不動産投資法人(8954)の共有持分は16%でした。2011年01月20日に取得していますので、割と早い期間での売却となったようです。
賃貸NOI利回りは、6.1%ですが、償却後利回りが2.6%だったようですね。高級レジデンスというのは、償却費が半端ないんでしょうかね。稼働率も96.4%だったようです。売却損は出ないようなので、まあよしとする感じでしょうか。
今回の物件入替でLTV(負債比率)が1%低下し、49.2%となったとのことですし、平成25年8月の分配金が2160円から2280円に上方修正され、続く平成26年2月の分配金も2320円と推移するとのことです。
分配金がようやく底打ちしましたが、今回の分配金の上方修正には、増資による物件入替と借入金利の低下が寄与しているとのことです。会社発表では、内部成長の寄与度は0と、わざわざ強調した感じで掲載されています。
これをどう見るかですが、今後のオフィスビルなどの稼働率が向上をみれば、さらなる上方修正もありうるという意味と捉えるべきなのでしょうか。
また、会社側発表の資料では、年間分配金4600円の早期実現されたとしていますが、次の目標、例えば5000円とか示して欲しいものです。
今回の増資により分配金が底打ちしたのは確かなので、増資としては「あり」なのでしょうが、今後の成長戦略をどう示していくのかという課題は残っています。
会社側資料では、今後はオフィスビルではなく、商業施設の取得を進め、ポートフォリオの総合化を図るとしています。今回の取得物件4件もその方針に沿ったものとなっていますが、今後オフィスビルの稼働率が向上し、価値も上がっていくのであれば、今、オフィスビル取得しておかなくて良かったの?というタイミングでもあったのかもしれません、結果的に。
ただ、オフィスビル中心のポートフォリオでリーマン後の分配金低下に悩まされてきたところですから、たぶんそういったトラウマもあるでしょうから、商業施設も組み入れていくのは必然的な流れなんでしょうね。
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