Real Estate Investment Trust
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不動産の収益性を測る物差しはいくつかあります。現物の不動産投資では、表面利回り実質利回りという用語がよく使われています。また、リート(REIT)では、分配金利回りやFFO利回りといった用語もありますね。

今回は、現物不動産投資にも不動産信託であるリートにも共通する指標である実質利回り(NOI利回り)を中心に説明をしていきたいと思います。

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表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りや実質利回りは、不動産を特に収益目的として購入する際に、欠かすことのできない判断材料となっています。

表面利回り(グロス)

表面利回り=年間の満室想定の家賃収入÷物件の取得価格

表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件の取得価格で割り戻した数字です。収益物件のポータルサイトや不動産会社のホームページで物件の利回りとして示されているのは、この表面利回りであることがほとんどです。

実質利回り(NOI利回り)

実質利回り=年間家賃収入-年間運営経費÷物件の取得価格(+購入経費)

実質利回りは、運営にかかる経費等を考慮して計算した利回りです。 例えば、区分マンションでは、共有部分につき、毎月一定の管理費と積立金の負担が生じますので、これを年間運営経費に見込みます。一棟ものでしたら、管理会社への管理費や清掃委託が想定されます。

これ以外にも固定資産税などの税金や修繕の見込みなど、様々な経費がかかりますが、こうした運営に係る経費を年間の家賃収入から差し引いた利回りを考えるのが実質利回りです。

なお、分母の物件の取得価格に購入経費である仲介手数料や固定資産税清算金などを含めるかどうかは、方法が別れるため、括弧書きにしておきました。

表面利回りと実質利回りの使い分け

表面利回りは、家賃想定と物件の価格が分かれば、簡単に計算することができます。このことから、この物件は直感的にアリなのか厳しいのかということを手始めとして把握するのには役立つ指標です。

ですが、さらに一歩進んで、その物件の取得を考えていくにあたっては、だいたいの手残りをイメージしながら、実質利回りまで計算することが必要になります。例えば、物件の運営コストが高いなどにより、表面利回りに比べて実質利回りがかなり落ち込んでしまうといったケースもあり得るからです。

ですから、物件の収益性といったことを考えるにあたっては、実質利回りがどの程度の水準にあるのかということの確認が必要になります。

リートにおける実質利回り(NOI利回り)

では、ここからは、リートの話に特化します。下の図は、以前ほかの記事でも使用しておりますが、今回は、賃貸事業収入賃貸事業費用を赤く塗っておきました。

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賃貸NOIとは

賃貸NOI=賃貸事業収入-賃貸事業費用(減価償却費除く。)

さて、突然計算式を出してしまいましたが、賃貸事業収入から賃貸事業費用(減価償却費除く。)を差し引いたものを賃貸NOIといっています。このNOIとは、Net Operating Incomeの略です。

賃貸NOIは、いわば投資法人の本業である賃貸事業の利益を現金ベースで計算した結果です。

賃貸事業収入と賃貸事業費用の内容

ここで、それぞれの科目の内容を少し説明をします。賃貸事業収入は、家賃のほかに共益費や駐車場を貸すことによる収入も含まれています。賃貸が主業務となりますので、収入パターンはそんなに多くはありません。

一方で、賃貸事業費用には、主に建物の管理や保守(例えば、定期的な点検やエレベーター保守など)にかかる費用であったり、固定資産税などの税金、共用部の水道光熱費や日々に発生する修繕費用、火災保険などもろもろの費用が含まれます。

また、賃貸事業費用には、現金支出は伴いませんが、減価償却費が含まれています。ですが、賃貸NOIを算出するにあたっては、この費用から減価償却費を除くこととなっています。つまり、賃貸NOIには、減価償却費に相当する金額が含まれているのです(費用から除くので、賃貸NOIは増える)。

NOI利回りとは

このように、賃貸事業収入から賃貸事業費用を差し引いた賃貸NOI取得価格もしくは、簿価(帳簿価額)鑑定評価額で割ったものがNOI利回りです。この不動産の価格が3種類もあることは、以下の記事で説明をしていますので、参考ください。

【リートの基本】不動産の価格3種類を理解して業績レポートを読む❗

例えば、ここでの不動産の価格を取得価格としますと、

NOI利回り=賃貸NOI÷取得価格

ということになります。

なお、上記では、費用から除いてある減価償却費を反映させて算出したものは、償却後NOI利回りといいます。

償却後NOI利回り=(賃貸NOI-減価償却費)÷取得価格

 NOI利回りの特徴

最後に、NOI利回りの特徴から、この指標をどのように使っていくのかを考えてみましょう。

賃貸事業(本業)の収益力をはかる物差し

計算式からも分かるように、NOIは賃貸事業利益ですから、リートにとっての本業である不動産を貸す事業にかかる収益力をはかっています。

そこに借入金などのファイナンス力は、含まれていないことに留意しましょう。例えば、本業の力があってもファイナンス力がないため(借入金が高金利など)、最終的な純利益が低下してしまうといったこともありえるのです。

ただ、本業の力を見たいときには、ファイナンスは考慮しない指標で見る必要があります。ですから、NOI利回りは、本業の稼ぐ力を確認するのに最適な指標となっています。

保有不動産の力をはかる物差し

投資口価格を分母とする分配金利回りと大きく異なることがあります。それは、NOI利回りが不動産の価格を分母としていることです。

分配金利回りが投資口価格からいくらの分配金が産み出されるという証券的なものであるのに対して、NOI利回りは保有している不動産からいくらの利益が産み出されるのかという現物不動産投資的な物差しなのです。

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