【リートの基本】小額からできる不動産投資、リート（REIT）を身近に感じる方法。

リート（REIT）は、小額からできる不動産投資と言われることがあります。

不動産投資といっても、その形態は様々です。業務のほとんどを自分で行う場合は、いわゆる自主管理大家であり、業務の多くを委託すればするほど、まさに投資になるわけですが、そのほぼ全部を任せてしまうのが、不動産投資信託（リート）と言えるでしょう。

その場合、実際に投資家がしていることは、証券会社のホームページでクリックをしているだけですから、それが不動産投資だとは、実感できないと思います。

しかしながら、全部を任せているから、投資家が何も役割を担っていないということでもありません。少なくとも、リートが保有している賃貸用不動産には、借り手がいて、商いをし、生活を送っていることからイメージすれば、そのことは、リートであっても、いち大家さんであっても、違いはありません。

今回は、まず、大家さんの仕事をイメージしてから、リートの場合では、それがどのようになっているのかといった視点を考えてみましょう。

大家さんのお仕事とは

大家さんは、もともと、いわゆるオールラウンドプレーヤーであり、多岐にわたる仕事があるわけですが、その一部ないし全部を委託することもできます。

委託することができるので、サラリーマンでもできるのですが、委託せずにすべてを自分で担っていこうとすると、本当に様々な仕事があります。

ここからは、その主な仕事をイメージしてみましょう。

物件を購入する

まず、大家さんになるには、アパートやマンションなど賃貸に出す不動産がなければ始まりませんね。また、土地持ちであっても、建物を建てる必要がありますし、まったく何もない状態からのスタートであれば、土地と建物を新たに購入したり、もしくは、どちらも中古で購入する必要があります。

そして、利益を生む仕組みをつくりだす不動産を見極めるといった行為はなかなか大変なものです。不動産は、多くの場合何百万、何千万、何億という高額な価格であるにもかかわらず、素人であっても玄人であっても、購入の際には、契約を結ぶという決断力が求められるのです。

ファイナンスなど

賃貸用の不動産を自己資金だけで購入する場合もありますが、その一部を銀行から借り入れる場合には、銀行に融資の相談に行き、審査を受けるために、必要な書類を一式用意しなければなりません。

また、融資の審査が通ったら、再び多くの書類集めに奔走し、融資契約に行ったり、売り主さんとの不動産売買契約に臨んだりと大忙しです。

管理業務

次に、物件を保有した以降は、アパート・マンションの運営が始まります。ここからが大家さんの本番ですね。定期的に物件の清掃を行い、家賃の集金業務、入居者さんからのクレーム対応（新規入居があったときは特に多いです。）などが随時発生する業務です。

また、入退去があった場合には、居室の退去確認や退去費用等の退去者さんとの交渉、敷金返還、原状回復工事のためのリフォーム会社との打ち合わせ、賃貸仲介会社への仲介依頼などが必要になります。昨今厳しい賃貸市場ですから、賃貸仲介会社への営業にも行きます。

ただ、上記の管理業務はある程度、委託料や管理料を支払えば、外部にお任せできますし、サラリーマンなどほかに仕事がある場合は、全部自分で行うことはなかなか難しいでしょう。

とはいいましても、委託業者に任せっぱなしというわけにもいかないのが現状です。家賃滞納や入居者さんからのクレームが放置されていたとか、必要のない高額のリフォームの要求、入居がなかなか決まらないといった困った問題に巻き込まれるのは、委託する側の大家さんがあまりにも任せっきりだったというケースが少なくないのです。

ですから、管理を委託するとしても、管理状況の把握や判断は自分でするといったことは一定必要となるわけですね。

会計事務、経費支払事務

忘れてはいけない激務が会計事務です。大家さんは、個人事業主ですから、会計の処理や税金の支払いも自分でやっています。会計事務は、税理士さんなどにお任せすることもできますが、それには委託するための費用が必要になります。

また、固定資産税や不動産取得税といった税金などの支払いも物件が増えてくると、ややこしくなってくるのですが、１つ１つ期限を忘れずに、支払っていくのが仕事となります。

規模の大きな大家さんの仕事をしているリートの運営会社

リートの仕組みでは、実際に投資法人をコントロールするのは、資産運用会社という投資法人とは別会社になります（この仕組みについては、別の記事）

また、必要な業務は、運営会社が直接行うのではなく、多くの業務が外部の専門の会社に委託されています。リートの保有する賃貸用不動産は、規模が億単位のものが多く、戸数も棟数も多いため、１つ１つの物件を直接管理することは実質不可能です。

このことは、規模の大きくなった大家さんでも同じです。

保有している物件の規模が大きくなってくると、管理に対する費用が相対的に低下してきます。例えば、４戸の不動産のために、共用部を掃除しに行くのと、６戸の不動産のために、共用部を掃除しに行くのでは、後者の方が利益に対する効率が上がります。

管理する物件の規模が大きくなれば大きくなるほど、まとめて委託に出した方が効率よく運営することができますし、その業務の集合体を積み重ねて規模を億単位で大きくしたものがリートです。

そして、業務の１つ１つは、大家さんが普段から担っている仕事と変わりありませんので、大家さんからリートまでがつながっていることがイメージできます。

先日こんなことがありました。夜の９時に入居者さんから「居室のカギを失くしたからすぐに来てくれ」という電話があり、週末の疲れた体をおして駆けつけると、「あったわ、ゴメン」という結果。

こんなこともあります。その入居者さんは、そのアパートを購入してから、まだ一度も会えていませんでした。しかも、一度も家賃の入金がないのです。以前の大家さんに聞いても、「そんなはずはない」という始末。

もしかして、居室の中でどうにかなっているのではないか、カギを開けて中を見た方がよいのではないかなどと悩む日々が続き、本当にやきもきしていたところ、半年後、老人ホームに入居していたことが判明したのです。家賃回収を試みましたが、最終的には、破産宣告して、家賃の回収はできませんでした。

こうしたことは、リートの場合、運用会社がさらに外部委託している管理会社の職員が対応しています。

われわれリート投資家が運用会社に支払っている信託報酬の中から、管理料が管理会社に支払われることによって、職員が動くわけですから、信託報酬を支払うのは、まさに必要経費というわけですね。

リート投資家が担う役割

では、リートの投資家がしている仕事はなんでしょうか。それはやはり、投資口を売り買いするといった行為であり、その結果、資金を提供することですね。

また、リートの運営は、むしろ投資家から個別の事項について、口を出すことはできませんから、全部をお任せすることになります。文字通り、不動産投資を信託するわけです。

もちろん、先ほどのまかせっきりの大家さんと同じようなリスクもあるわけですが、そこは投資家としても、運用会社の力量を見極めることが必要になります。

このように、リートの投資家の仕事とは、運用会社の仕事をチェックすることでもあるのだと思います。運用会社は投資家が支払う信託報酬にもとに、適切に不動産を管理する必要があります。

また、ひいては、そこに家賃を支払って住む入居者がいて、その対価として適切な住環境を提供する役割を担っているということまでイメージできれば、そこには、投資という観点だけではない、社会的な価値を感じることができるのではないでしょうか。