空室でも新築されるアパートと2017年賃貸住宅市場の見通し。

株式会社タスから、2017年の賃貸住宅の需給ギャップ（賃貸住宅の世帯数と着工数などの分析による）と空室率TVI（空室募集とその建物の総戸数から算出した空室率）推移予測「賃貸住宅市場レポート」が発表されています。

賃貸住宅市場レポート（TAS）
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol84_Vol56residential20161222.pdf

2017年の東京２３区の需給ギャップは、前半は緩やかに縮小し、後半は横ばいで推移するとみられています。2016年よりも新築アパート等の着工数が10％以上増加した場合は、後半から需給ギャップが拡大し空室率TVIも悪化に転じる可能性あるとされています。

また、首都圏の中では、昨年度空室率の急上昇が話題となりました神奈川県や埼玉県が、世帯数の増加数と着工数が2016年と同程度の場合、需給ギャップは拡大幅が大きくなると予想されています。

首都圏の賃貸住宅市場における2017年の空室率は、引き続き横ばいか上昇が基本線となっているようです。こうした空室率の上昇見通しにも関わらず、新築アパートが増加するのはなぜでしょうか。

アパート新築ラッシュと住宅系Jリート（REIT）のこと。

空室増でもアパートが新築される理由（健美家）
https://www.kenbiya.com/news/4124/?ac=UL

理由は簡単である。大きいのは相続税対策。2015年1月1日以降の相続税増税で、これまで相続税不要だった層にも相続税支払いの可能性が生じ、それを回避するために節税対策としてのアパート建設がクローズアップされたのである。
また、消費税増税で自宅建設がやや落ち込んでおり、金融機関としては他の借り手を見つける必要があったという点も挙げられる。その点、アパートローンであれば住宅ローンよりも金利が高く、同じ貸すにしても収益性が高い。ゼロ金利もアパートローンへの融資加速には大きく寄与している。（28.1.1 健美家）

理由としては、節税対策と金融機関の積極的な融資姿勢があげられていますが、このうちの後者については、現物不動産投資家の間では、来年は変化がみられるとの見込みがコンセンサスになりつつあります。

それは、先月12月中旬に報じられた金融庁に関するニュースがきっかけです。

アパート融資 過熱警戒　金融庁、節税効果など調査 空室リスクに警鐘（日経新聞）
http://www.nikkei.com/article/DGKKASDF13H02_T11C16A2EE8000/

「アパート経営者の負担が増える恐れもあるため、近く金融機関を通じた実態調査に入る。」と報じられており、実際に現物不動産投資家の中には、実際にアパート投資への融資が受けにくくなっているという情報が出てきています。

こうした金融機関の姿勢は、現物の不動産投資だけではなく、Jリート（REIT）に対する影響も過去には大きくあったことですので、2017年のこのあたりの動向には留意が必要かと思われます。

【マネー脳みそ】アパート融資に過熱警戒？　融資が閉じることの影響。