Real Estate Investment Trust
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優美な観光地に立つリゾートマンションを購入して、賃貸に出すなんていう事業が可能なら、なんとも夢のある話ですね。俗称リゾマンが10万円で売られているなんて話は、リーマンショックの頃も話題になっていた記憶がありますが、現在でも一部地域では、本当に10万円で売られています。

こうした激安リゾートマンションを購入し、賃貸に出し、賃料でインカムを得る、いわゆるリゾマン投資といったことは可能なんでしょうか。実はわたしも昔検討したことがあり、実際に現地まで見に行ったことがあります。

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表面利回32%??

現在でも10万リゾマンはもちろん、有名な某温泉地においても、100万円台で購入することができるマンションは数多くあります。間取りも1Kはもちろん、築年数によっては3LDKでも同様の価格帯で売られています。

こうしたリゾートマンションを区分マンションとして購入し、賃貸に出すことを考えてみます。おそらく顧客としては、観光地であれば、現地の従業員か観光地暮らしがしたいリタイア世代でしょう。少し具体的にしますと、例えば、150万円したとしても、賃料40,000円で貸すことができれば、表面利回りはざっと32%という超高利回りですね。

実際、とある某温泉地で賃料相場も聞いてみたことがあるのですが、2LDKであれば、月賃料40,000円で募集可能とのことでした。また、これを事業として行えば、その観光地への移動費も経費として計上することができるのではないでしょうか。

なんともワクワクする話に思えてきませんか。

表面利回り32%! 実質利回り2.6%?

と、ここで少し冷静にリゾートマンションを保有することで必要な経費のことを考えてみましょう。リゾートマンションに限らず、区分マンションには、管理費と修繕積立費の徴収があります。よく不動産投資で、区分マンションの表面利回りは意味のない数字と言われますが、実際の収益を計算する際には、賃料から管理費と修繕積立費を控除した金額により実質利回りを出して検討する必要があります。

しかし、先ほど想定したように表面利回り32%あれば、よさげに思えますが、リゾートマンションの痛いところは、この管理費が猛烈に高額なことが多いことです。実際、とある仲介業者のホームページには、管理費と修繕積立費、あと水道料金などの諸費用合計で月2万とか3万といった費用がかかるとあります。

リゾートマンションは、都市部に立つ居住用のマンションに比べて、毎月徴収される管理費などの金額が高額傾向にあります。実際、先ほどの表面利回り32%の物件も毎月3万もの必要経費がかかり、あと実は年間の固定資産税が8万くらい必要となりますので、実際の利回りは2.6%まで急降下してしまいます。

民泊もいろいろと難しい

では、民泊はどうでしょうか。冒頭の日経マネー研究所の記事にもありましたが、

不動産は成功、民泊は撤退(日経マネー研究所)
http://style.nikkei.com/article/DGXMZO11291470U7A100C1K16100?channel=DF280120166570

 外国人観光客の増加に目を付け、中央区内で2部屋を借り、箱根にリゾート物件1室を購入して「民泊」を始めた。収益性は高く、約1年で投下資金回収ができるめどが立った。しかし、競争激化やゴミ出しなど近隣への配慮が気になり、16年に撤退。(日経マネー研究所)

おそらく上手くAirbnbなどを使って集客をして、部屋を掃除して、と運営をすれば、利益を上げることができるのでしょう。ただ、記事にもありますように、最近ところどころで問題になっているのが、ゴミ出しなど近隣とのもめごと問題だそうです。

定住するのと違って、宿泊者は一期一会です。しかも外国人観光客の場合は、文化の違いにより様々なトラブルや不理解が想定されます。そんな宿泊者たちとリゾートマンションで民泊をして、ゆったりと定住を楽しんでいる方々との間では、いろいろなもめごとが起こることは容易に想像できますね。

そんなことをおしてまでビジネスをしてもよいのでしょうか。記事の筆者の方もおそらくそういったことを気にされ、撤退したのでしょう。

でも憧れはあったり

そんなことで、なかなかリゾートマンションによるインカム投資は難しそうですね。管理費が低めのリゾートマンションもないことはありません。ただ、低めといっても、利回りはそこそこ下がるでしょうし、たまたまリゾートマンションの近くに住んでいるとかでなければ、旅費とかが非常にかかる。

あと、なんといっても、せっかくリゾマン持ってるのに使えない! という悔しさもあります。庶民ですから、リゾートマンションにあこがれてしまうところがあるのですが、やっぱり余裕資金が余ってしょうがいないレベルまでに到達してから検討するのが身のためのようです。

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