アパート新築ラッシュと住宅系Jリート（REIT）のこと。

首都圏では、5か月連続で分譲マンション賃料が上昇しているらしい。へえ、と思ったわけですが、その内訳をみると、ああ、まあそういうことか、となります。

11月分譲マンション賃料、首都圏5カ月連続上昇　東京カンテイ調べ（健美家）
https://www.kenbiya.com/news/js/1454/

都県別で見ると、東京都では同プラス1.9%の3212円と大きく下げた前月からやや持ち直した。対照的に、神奈川県(2008円、同0.9%下落)、埼玉県(1585円、同0.4%下落)や千葉県(1494円、同2.7%下落)では軒並みマイナスとなっており、埼玉県と千葉県では下落傾向で推移している。 （28.12.19 健美家）

神奈川県を筆頭に、最近は、新築アパートが多く建てられ、空室率が急上昇しているらしいですね。先日の日経新聞の記事にもありました。

いま賃貸アパート市場の現場で何が起きているのかというと、2015年1月1日以降の相続税増税で、これまで相続税不要だった層にも相続税支払いの可能性が生じ、それを回避するために節税対策の大号令をもとに、土地所有者がハウスメーカーと金融機関に背中を押されて、とりあえずアパートを新築するということが、このアパート乱立症状である様子です。

このことがどれくらいJREITの住宅系リートに影響を及ぼしているのかは定かではありませんが、少なくとも競合が増えることにはなろうかと思われます。確かに、JREITが取得する賃貸マンションは、大型が多く、その辺の地主が立てるマンションとは、借りる層が違うということも考えられますが、まったく無傷でいられるでしょうか。

もちろん、物件を取得する段階では、JREITが取得する物件の価格や規模感は、個人事業主とは一線を化しているでしょうから、その段階で競合することはなさそうですが、賃貸仲介のリーシングといった段階では、競合もあり得るのでしょうから、嫌な話ではあります。

ましてやJREITでは、稼働率が低くなると、投資家の目が光っていますから、賃料は低くしても埋めていかざるをえないということも考えられ、その分は、物件を取得して、数の上積みでで挽回といったこともやっていく必要がでてきそうです。

この点、商業や物流、オフィスであれば、個人投資家の参入障壁は高い分野になるので、また異なった相手との勝負となってくるでしょうが、住宅系リートの場合、小粒ながら敵の数が増えるといった状況が続くことにはなりそうです。