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先日、とあるサイトの記事で、現物不動産の実質的手残りは、表面利回りから3割減と言われておりました。


実際にわたしの肌感覚では、3割減なら良い方だと考えていますし、表面利回り10%の区分マンションを購入するのであれば、なぜリートに投資しないのかとさえ思っています。

むむ、これはリート投資をしている者のポジショントークか? と言われても、当ブログとしては、やむを得ないわけですが、今回は、少しばかり過去記事を紹介がてら弁解を加えてみたいと思います。

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新築アパートの手残り

実は、2か月くらい前にはなりますが、以前築浅アパートの手残り想定を記事にしたことがあります。

【ちょっと現物不動産投資の話】表面利回り5~6%の築浅アパートと3.8%のリート(REIT)の手残り

取得価格5000万円(6部屋,築7年,木造,建物/土地比率=4:6,取得費用含む。)で、表面利回り6%とすれば、表面上の利益は、300万となる一方で、いろいろな経費を控除した後の実質的な手残りは、1,697,500円と算出しました。詳しくは、記事をご参考ください。

この時の想定算出では、表面上の利益の56%が実質的な利益ということで、4割強も落ちてるやん! ということになりますが、築浅といっても築6年にもなると、退去者がでますし、賃料の新築プレミアムもはげおちてくるわけです。

表面利回り6%と仮定し、サラリーマンの給与も加味して税金を計算しているところもありますが、昨今の東京では、築浅6%でびっくりすることもなくなりましたし、サラリーマンが不動産投資をすることも珍しい話ではなくなっていますね。

ですから、実質的な手残り3割は、普通にアリですし、上手くいった方と考えた方が良いと考えているのです。

もちろん、やりようによっては、経費を削減できますし、節税テクなんていうのもあろうかと思いますが、それはそれ、です。

リート投資も良し悪しあれど

このときは、実質利回りはもっと低くなるということよりも、現物不動産の投資で手残りを算出するには、こんなにも大変な計算をしなければならない、ということも表したかったんですね。

もちろん、だからリートでしょ、と単純なことを言うわけではありませんが、現物不動産投資に比べて、確実にリートの利点であるところは、やはり圧倒的に手がかからないところです。

なにせクリック一発で購入できますし、なにより物件の運営から資金のリファイナンスまでのすべてをお任せすることができますね。

一方で、現物不動産と比べて、短期間で投資口価格が上下したり、物件の運用状況を自分でコントロールできないなどの不利な点はあるのですが、少なくとも、手残りがそんなに変わらなければ、自らヒイヒイと運営するよりも、専門家にお任せをした方がいいはずです。サラリーマンであれば、なおさらでしょう。

半分ポジショントークですが

わたくしtisanは、現物の不動産をいくらか保有運営していますが、一方では、リートに投資をし、当ブログでは、リートのことを主に書いておりますので、ポジショントークです。

ですが、昨今の?な現物不動産ブームを横目にしているところもありまして、少なくとも現状では、たいした利回りでもない現物不動産に投資をするよりは、リートに投資した方がよいと考えています。

今の状況では、たいした利回りの不動産を見つけることができる人の多くは、先行者たちだからです。

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